在房屋抵押贷款业务中，金融机构和借款人都需高度警惕"买卖不破租赁"规则可能带来的风险。根据《城市房地产管理法》第三十二条，虽然要求房屋所有权与土地使用权一并抵押，但这并不能完全消除租赁关系对抵押权实现的潜在制约。
实务中一个典型场景是：某企业主将其名下商铺出租给一家连锁超市后，再向银行申请抵押贷款。若企业后期因经营不善无法偿还贷款，银行虽依法享有抵押权，却可能因租约未到期且承租人援引"买卖不破租赁"原则，导致抵押物处置受阻。这种处置困境往往使金融机构面临流动性风险。
更复杂的是租金收益的控制问题。尽管理论上租金可用于偿贷，但银行在实际操作中很难直接监管租金流向。笔者曾接触一个案例：承租人通过关联账户转移租金收入，致使银行虽握有抵押权却难以实现实质性回收，凸显了现金流控制的重要性。
此外，抵押物拍卖时的价格公允性也值得关注。法律规定承租人享有优先购买权，这可能导致竞拍价格被刻意压低。例如在某地方法院拍卖中，唯一符合资格的优先购买人出价较评估价低近30%，最终造成银行债权受偿率大幅缩水，增加了资产处置风险。
实务建议：办理抵押前务必实地勘查并核查租赁备案情况；要求承租人签署书面声明放弃优先购买权（虽不能完全对抗法定权利但可形成约束）；建立租金共管账户机制以强化资金监控。
思考问题：当抵押权与租赁权产生冲突时，应如何既保障金融机构的资产安全又维护承租人的合法权益？
