离婚后算首套房吗？这个问题其实涉及三个关键要素：法律文书效力、产权登记状态和银行认定标准。笔者去年经手的一个典型案例中，李女士在离婚调解书中明确约定原婚房归前夫所有，但因其拖延了6个月才办理过户手续，导致购房时被两家银行作出不同认定——某国有行按首套房放贷，而股份制银行则要求提供已过户证明。
根据《不动产登记暂行条例》第16条，物权变动未经登记不发生效力。实务中常见这些误区：1. 认为签署离婚协议就自动完成房产分割；2. 忽略部分城市"离婚追溯期"的特殊规定；3. 未核查未成年子女名下的房产情况。比如2023年杭州某案例显示，即便父母离婚后无房，但因孩子名下挂有学区房份额，仍被认定为家庭有二套住房。
关于首套房认定标准，笔者认为存在明显的"政策温差"。一线城市通常要求：1. 离婚满1年以上；2. 提供完整的财产分割公证书；3. 核查全国范围内住房记录。而三四线城市往往只需本地无房证明即可。曾有位客户在深圳被拒贷后，回到家乡惠州却顺利获得首套资格。
操作建议分三步走：首先到人民银行打印详版征信报告；其次向不动产登记中心申请"以人查房"；最后与贷款经理确认该银行的内部实施细则。值得思考的是：当婚姻存续期间共同还贷但未加名的情况，离婚后购房是否影响首套资格？
需要特别提醒，"离婚后算首套房吗"这个问题的答案具有时效性。今年上海就突然调整政策，将离婚追溯期从1年延长至3年。建议有购房计划的离异人士最好在签约前做一次全面的法律尽调。建议有购房计划的离异人士最好在签约前做一次全面的法律尽调。
