离婚调解书能否产生物权变动效力，这是很多当事人容易误解的法律问题。根据《民法典》第229条规定，因人民法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力。但实务中对"法律文书"的范围存在不同理解。
笔者代理过这样一个案件：李女士与赵先生协议离婚时，法院出具的调解书确认两人名下共有房产归李女士单独所有。但赵先生事后反悔并私自将房屋出售给不知情的孙某。但赵先生事后反悔并私自将房屋出售给不知情的孙某。法院最终判决认为，虽然离婚调解书能否产生物权变动在理论上有争议，但在执行程序中可直接作为确权依据。
目前主流观点认为：1. 离婚调解书具有强制执行力但不直接导致物权变动；2. 涉及不动产的仍需办理登记手续；3. 特殊情况下可通过执行程序实现权利变更。这个观点在2021年最高人民法院发布的典型案例中也有体现。
笔者认为问题的关键在于区分确权与处分行为。离婚调解书中关于财产分割的内容更接近确权性质，而要实现真正的物权变动效果，建议当事人采取以下步骤：首先持调解书办理过户登记；如遇阻碍可申请强制执行；最后要注意保存相关证据材料。
实务操作提示： 1. 收到生效调解书后30日内应启动过户程序。 2. 发现对方转移财产要立即申请财产保全。 3. 涉及银行贷款的需提前与银行协商解押事宜。
延伸思考：当离婚调解书中约定房产归子女所有但未过户时，如果父母一方擅自抵押该房产，抵押权人能否主张善意取得？
