公证遗嘱的房子难过户问题在实践中屡见不鲜，很多当事人拿着公证遗嘱到房管局却被告知无法直接办理。究其根源，在于混淆了遗嘱效力与继承权确认两个法律概念。
根据《民法典》第1142条规定，即便持有公证遗嘱，继承人仍需完成继承权确认程序。笔者经办过一起典型案例：李先生持父亲2018年立的公证遗嘱要求过户房产时，发现父亲在2020年住院期间又手写了一份新遗嘱。最终法院认定后一份自书遗嘱有效，导致该套位于朝阳区的学区房未能按原计划过户。
实务中导致公证遗嘱的房子难过户的常见情形包括：1.存在多位法定继承人且意见分歧。2.部分继承人主张缺乏劳动能力需保留必要份额。3.房屋存在共有人或抵押登记。曾有位客户因未察觉房产证附记页的银行抵押权登记，白白耗费半年时间准备材料。曾有位客户因未察觉房产证附记页的银行抵押权登记，白白耗费半年时间准备材料。
针对此类问题，笔者建议采取"三步走"策略：1.立嘱后每两年复查一次遗嘱状态。2.提前办理继承权公证预审手续（可节省30天审查期）。3.对于有争议房产可考虑搭配遗赠抚养协议使用。值得思考的是：当其他继承人提出笔迹鉴定申请时，如何证明20年前立下的公证遗嘱真实性？
需要特别注意的是，《不动产登记暂行条例实施细则》第14条明确规定，因继承取得不动产申请登记的，应提交所有继承人的身份证明文件。这个条款正是许多公证遗嘱的房子难过户的核心症结所在。
