夫妻离婚了再买房子算二套吗？这个问题困扰着不少准备购房的离异人士。根据现行房贷政策，关键要看征信系统是否留有共同贷款记录，而非单纯看名下是否有房产。
举个例子：王女士和前夫2018年在深圳共同贷款买了首套房，2022年离婚时房产归男方所有。2023年王女士想在上海买房时发现，尽管自己名下无房且已还清贷款，但因有过房贷记录，仍需按二套房标准执行（首付70%，利率上浮15%）。这个案例生动展示了夫妻离婚了再买房子算二套吗的实际认定逻辑。
笔者认为，《城市房地产管理法》第38条虽然规定了房屋交易基本规则，但具体到二套房认定标准还需参照2010年住建部等三部门联合发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。该文件明确将"曾有过住房贷款记录"作为重要判定依据。
需要特别注意三个要点：1. 部分城市实行"认房又认贷"政策比央行规定更严格；2. 即使离婚协议约定放弃房产权益，银行仍可能查询到历史贷款记录；3. 不同商业银行对夫妻离婚了再买房子算二套吗的执行细则可能存在差异。
建议采取以下措施：1. 离婚后及时办理房产解押手续；2. 保留完整的财产分割证明文件；3. 提前6个月查询个人征信报告。值得思考的是：如果通过法院判决取得的房产是否会影响后续购房资格？这涉及到司法裁判与行政认定的衔接问题。
