律师有话说：商住两用房在法律上有着明确的界定，业主不得擅自将经营性用房改为住宅，这是《物权法》第七十七条的明确规定。在实际操作中，即便房屋实际用途为商业，若在拆迁过程中被认定为住宅，业主可申请确权，但需经过相关部门的审核与谈判。商住两用房的水电标准、土地使用年限及贷款政策与住宅有所不同，购房成本较高。上海等地明确规定商住房不能办理居住证。购房者在购买商住两用房时需谨慎考虑，确保符合相关法律法规及规定。

商住两用改住宅

1、商住两用房不可以改成住宅，《物权法》七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将经营性用房改变为住宅。除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2、对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率(最低上浮10%)，首付5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率(最高下浮30%)，首付20%(首套)。

3、所以你不要纠结于承租户的事情。如果拆迁过程中你的房子被认定为住宅房，而实际用途是商业用房，并且按照你的说法，曾经的产权也是商业用房，你可以申请确权，这是一个谈判的过程，到时候会有征收方，审计，评估等部门共同确定，和确定权证外面积的程序是一样的。

商住房能不能改居住房怎么申请办理

1、上海的商住房是不能办理居住证的，这是根据上海市居住证申办实施细则的规定。居住证是针对在上海市内居住并满足一定条件的人员颁发的一种证件，而商住房不属于居住性质的房产，不符合申办居住证的条件。根据实施细则，来沪人员需要办理居住登记，需提供本人居民身份证或者户口簿的复印件以及合法居住证明。

2、可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。根据上述规定，王先生在2001年11月1日以前已将此居住房屋作为营业场所，如果你领取了营业执照，那么，可以认定为非居住用房。

3、办理居住证的资料及流程 提供当事人的身份证、房屋合同、劳动合同住在用人单位的的，携带上述资料，去居住地派出所户籍科，填写流动人口居住证申请表有未成年子女的，正反面都要填写，在派出所采集人像，向户籍科提交上述资料及表格，工作人员审核后，当事人根据对方的提示，按时领取。

4、不能。从房屋的性质上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。

5、从房屋的性质上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。而且现在国家限房令，而商用房是不受限购令控制的，且商用房的贷款也不受限制。

6、不可以。我国《物权法》七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。商用房按揭贷款是用于购买商业用房的担保贷款，包括新建房与二手房。

自建了两层的商住两用房当初的房产证一楼是商用性质房子借给亲戚贷款...

1、商住两用房的缺点是首付高，贷款繁，物业费、水电费高，生活成本增加商住两用房房源的物业管理费较之于住宅类商品房会高出不少。

2、商住两用房的房子房产证会写商住两用，如有不同可以咨询当地房管局。商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

3、房产证没什么大的区别，就是在土地性质上不一样，这也是商住房和纯住宅的主要区别。商住房顾名思义就是既可以居住也可以作为办公用房的房产，例如商住公寓。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)。二是楼下有商业店铺，楼上有普通住房的商住两用楼房。

4、所谓的商住楼其实就是为商，住两用型，一般商住楼不能落户，而且产权是40年，水电物业费也会比普通的住宅楼高一些，但是可以用于经商。住宅楼一般是民用住宅，使用权限是70年，住宅楼只能用来居住，不可以作为商业用途。

5、房产证纸面上的区别不大，但是区别都体现在配套规定上。区别如下：土地性质上不一样，商住两用的房子的土地性质一般是综合用地；纯粹居住房土地性质为居住用地，土地使用年限不同，综合用地土地使用权年限为50年，居住用地土地使用年限权为70年。

6、商住两用房有房本，由于商住两用的房子可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分或者是商业群楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，所以在居住的同时又能从事商业活动。

商住两用房可以改成住宅吗

1、从房屋的性质上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。而且现在国家限房令，而商用房是不受限购令控制的，且商用房的贷款也不受限制。

2、严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途，商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局。不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

3、国家虽然不让做产权性质变更，但是不影响这房子当成住宅来使用的。什么是商住房？商住房顾名思义就是既可以居住也可以作为办公用房的房产，例如商住公寓。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)。二是楼下有商业店铺，楼上有普通住房的商住两用楼房。

4、严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途，商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局。不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

5、在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是的，相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高，但若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1：3赔偿，为住宅的三倍。

6、商住两用房不可以改成住宅，《物权法》七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将经营性用房改变为住宅。除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。