外国人在土耳其购买房地产的核心原则是 “互惠原则 + 登记生效”，且可通过购房关联居留 / 国籍申请，具体规则、流程及关键事项如下：
一、外国人购买资格与核心限制
1、无国籍歧视，仅需满足互惠原则
外国个人或实体（无论国籍）可在土耳其购买房地产，核心前提是对方国家允许土耳其公民同等购买房地产（互惠原则），无需额外审批许可（军事敏感区除外）。
个人：需提供护照（经土耳其领事馆认证）、土耳其税号（Vergi Kimlik No）、资金来源证明（银行流水，反洗钱核查）；
实体：外国公司需通过 “土耳其注册实体”（如有限责任公司 Ltd. Şti.）购买，公司需在土耳其商业登记处（Şirketler Sicili）备案，外资占比无限制，但需披露 “受益所有人信息”。
2、核心限制（适用于所有外国买家）
区域限制：禁止购买 “军事敏感区”“边境安全区” 房产（如与叙利亚、伊拉克接壤的部分省份，具体范围需向土耳其国防部确认），除非获得国防部特别豁免；
数量与面积限制：个人或实体购买的房产总面积不得超过 30 公顷（30 万平方米），且单处房产面积不得违反地方规划限制（如住宅用地单套面积≤500 平方米）；
房产类型限制：可购买住宅、商业地产（商铺、写字楼、工业厂房），不可购买 “农业用地、森林用地、公共领域土地”（如市政公园、公共道路附属土地），除非获得农业部与环境部联合批准（仅适用于农业投资项目）。
3、购房关联居留 / 国籍政策
非土耳其公民购买价值≥25 万美金（或等值土耳其里拉）的房产，可申请土耳其居留许可（首次获 1 年，可无限续签）；
持有房产满 3 年，且无出售记录，可申请土耳其公民身份（全家可同步申请），房产需登记在个人名下，实体购买不适用该政策。
二、核心购买流程（五步法定程序）
土耳其房地产交易实行 “公证前置 + 土地登记生效” 制度，公证人（Noter） 是法定必要角色，核心登记机构为土耳其土地登记与地籍总局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü），具体步骤如下：
1、第一步：申请土耳其税号与产权核查
申请税号：向土耳其税务局（GİB）提交护照及翻译件、地址证明（如土耳其酒店预订或租房合同），流程 1-2 个工作日（可通过土耳其驻华使领馆协助申请），无税号无法签署合同或缴纳税费；
产权核查：委托土耳其律师或公证人向土地登记处调取房产的 “产权证书（Tapu Sertifikası）”，核查内容：①卖方是否为合法所有权人；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）；③是否位于军事敏感区，若有瑕疵需卖方在交易前解除（如注销抵押）。
2、第二步：签署预约协议（可选但推荐）
双方签署 “预约购买协议（Ön Sözleşme）”，约定核心条款：房产描述、成交价、定金（通常为 10%-20%）、最终交易时限（如 60 天内）。定金由公证人托管（非直接支付给卖方），若卖方违约需双倍返还定金；若买方违约，定金归卖方所有，协议需经公证人认证具备强制执行力。
3、第三步：签署正式公证书（Mandatory）
最终交易需在土耳其公证人面前签署《房地产买卖公证书（Tapu Alım Satım Akdi）》，公证人需完成以下核查：①买卖双方身份与税号有效性；②资金来源合法性（反洗钱要求）；③房产是否符合外国人购买限制（如面积、区域）。协议需明确：
房产的 Tapu 编号、面积、边界；
卖方需结清的费用（如过往年度房产税、物业费、水电费）；
购房款支付节奏（通常分定金、中期款、尾款，尾款需在登记前支付）。
4、第四步：缴纳税费并获取税清证明
需向 GİB 及地方政府缴纳税费，获取 “税清证明（Vergi Temizlik Belgesi）”（登记的必要材料），核心税费如下：
5、第五步：产权登记（所有权生效关键）
公证人将公证书、税清证明、买卖双方身份证明提交至土地登记处，完成 “所有权过户登记”。登记后，买方获取 “新 Tapu 证书”（注明外国所有权人），所有权正式生效，登记信息可通过土地登记处官网查询 —— 未登记的产权仅对合同双方有效，无法对抗第三方（如卖方再出售）。
三、主要购买结构（两种核心模式）
四、卖方的法定责任与风险提示
1、卖方的强制责任
产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证产权 “完整无瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主张（如前业主继承人），需返还买方购房款并赔偿利息（按土耳其央行基准利率 + 2% 计算）；
隐藏缺陷担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管故障）承担责任，买方可在登记后 2 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 25%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任；
税清义务：需向买方提供 GİB 出具的 “税清证明”（确认已缴清增值税、资本利得税），否则土地登记处拒绝过户。
2、外国人特殊风险
军事敏感区风险：部分边境省份（如哈塔伊省、舍尔纳克省）的房产可能被认定为 “军事敏感区”，即使已签署合同也可能无法登记，需提前向国防部提交 “区域合规查询”；
入籍政策关联风险：购房入籍需满足 “持有满 3 年”“未出租给外国人” 等条件，违反则可能被撤销国籍；
外汇汇出限制：出售房产后，外国人汇出资金需向土耳其央行（TCMB）提交 “交易证明”（公证书、税清证明），标注 “Proceeds from Sale of Turkish Real Estate”，单笔超 5 万美金需额外申报资金用途。
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