外国人在瑞典购买房地产的核心原则是 “欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民无特殊限制，非 EU/EEA 公民需居留关联证明，交易依赖土地登记生效”，具体规则、流程及关键事项如下：
一、外国人购买资格与核心限制
1、EU/EEA 公民及实体：与本国公民完全平等待遇
欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）公民或注册地在 EU/EEA 的法律实体（如瑞典有限责任公司 AB、股份公司 KB），可在瑞典自由购买、持有任何类型房地产，无数量、区域（除军事敏感区外）或价格门槛限制：
可直接以个人名义购买住宅（公寓、独栋房屋）、商业地产（商铺、写字楼、工业厂房），无需额外审批；
购买农业用地时，仅需向瑞典农业局（Jordbruksverket）提交 “农业用途声明”，确保用于农业生产，与瑞典公民适用同一标准；
无需瑞典居留许可，仅需提供护照及瑞典税号（Personnummer，EU/EEA 公民可凭护照直接申请）。
2、非 EU/EEA 公民及实体：需居留关联证明，无其他普遍限制
个人：需满足核心条件 —— 持有瑞典 “有效居留许可”（如工作居留、家庭团聚居留、学生居留，短期旅游签证不可），或能证明 “与瑞典有紧密关联”（如长期工作合同、亲属定居）；需申请瑞典协调号（Samordningsnummer），用于缴纳税费及产权登记，申请时需提交护照、居留证明或关联证明文件。
实体：外国公司需通过 “瑞典注册实体”（如 AB）购买，公司需在瑞典商业登记局（Bolagsverket）注册，外资占比无限制，但需披露 “受益所有人信息”（提交至瑞典金融监管局（FI）备案）；购买商业地产时，需证明房产用途与公司主营业务相关（如物流企业仅可购买仓库用地）。
区域限制：仅 “军事战略区域”（如哥德堡港军事管控区、北部边境部分区域）需额外获得瑞典国防部审批，普通住宅、商业地产无区域禁令。
3、普遍限制（适用于所有买家，含外国人）
不可购买 “公共领域土地”（如市政公园、公共道路附属土地）、“自然保护核心区”（如瑞典国家公园核心区域），除非获得瑞典环境部（Naturvårdsverket）豁免（仅适用于生态友好型投资项目）；
农业用地、林地的所有权行使受《瑞典土地法》约束，禁止擅自转为建设用地，需经地方政府规划部门批准。
二、主要购买结构（三种核心模式）
三、核心购买流程（五步法定程序）
瑞典房地产交易实行 “产权核查前置、Lantmäteriet 登记生效” 制度，瑞典土地测量局（Lantmäteriet） 是核心登记机构，无强制公证要求，但律师通常全程参与，具体步骤如下：
1、第一步：申请税号与产权核查
申请税号：非 EU/EEA 公民凭居留许可向瑞典税务局（Skatteverket）申请 Samordningsnummer，流程 1-3 周；EU/EEA 公民直接申请 Personnummer，无需居留；
产权核查：委托瑞典律师向 Lantmäteriet 调取房产的 “产权证书（Fastighetsbetyg）”，核查内容：①卖方是否为合法所有权人；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）；③是否属于军事敏感区或自然保护区，若有瑕疵需卖方在交易前解除（如注销抵押）。
2、第二步：签署预约协议（Köppromiss）
双方签署 “预约购买协议”，约定核心条款：房产描述（含 Lantmäteriet 编号、面积、边界）、成交价、定金（通常为 10%-15%）、最终交易时限（如 60 天内）。定金由律师托管（非直接支付给卖方），若卖方违约需双倍返还定金；若买方违约，定金归卖方所有（需扣除核查费）。协议无需公证，但需书面形式并双方签字，具备强制执行力。
3、第三步：房屋检测（推荐但非强制）
买方通常委托瑞典认证机构开展 “房屋全面检测（Byggnadsinspektion）”，涵盖结构安全、水电系统、能源效率等，检测报告需作为协议附件；若购买合作社公寓，合作社需提供 “房屋维护报告”，确认无重大缺陷。
4、第四步：签署正式销售协议（Köpekontrakt）
双方签署正式销售协议，律师需核查：①买卖双方身份与税号有效性；②非 EU/EEA 买方的居留许可；③资金来源合法性（反洗钱要求）。协议需明确：
成交价支付节奏（通常分定金、中期款、尾款）；
卖方需结清的费用（如过往年度物业费、水电费）；
产权过户时间（通常为协议签署后 30 天内）。
5、第五步：产权登记（所有权生效关键）
律师向 Lantmäteriet 提交材料：销售协议、买卖双方身份证明、税费缴纳证明，Lantmäteriet 核查无误后完成 “所有权过户登记”，并向买方发放 “新产权证书”。登记信息实时同步至 Lantmäteriet 官网，任何人可查询房产的所有权人、权利负担（如抵押），登记完成后交易正式生效 —— 未登记的产权仅对合同双方有效，无法对抗第三方。
四、核心税费（买方 / 卖方承担）
瑞典房地产交易税费按 “房产类型 + 交易模式” 划分，核心税费如下：
五、卖方的法定责任与风险提示
1、卖方的强制责任
产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证产权 “完整无瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主张（如前业主继承人），需返还买方购房款并赔偿利息（按瑞典央行基准利率 + 1.5% 计算）；
瑕疵担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、电路故障）承担责任，买方可在登记后 3 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 20%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任；
信息披露义务：需主动告知买方房产的已知缺陷（如漏水、隔音问题），故意隐瞒的需承担额外赔偿责任。
2、外国人特殊风险
居留许可失效风险：非 EU/EEA 公民若居留许可到期且未续签，虽不影响已登记的房产所有权，但出售房产时需提供 “有效居留或离境证明”，否则 Lantmäteriet 可能延迟登记；
住房合作社限制：购买合作社公寓需遵守章程，如拖欠年费、擅自改造单元，合作社可通过董事会决议限制使用权，甚至强制转让成员资格；
外汇汇出：出售房产后，非 EU/EEA 公民汇出资金需向瑞典央行（Sveriges Riksbank）提交 “交易证明”（销售协议、税费缴纳证明），标注 “Proceeds from Sale of Swedish Real Estate”，单笔超 10 万欧元需额外申报资金用途。
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