外国人在智利购买房地产的核心原则是 “一般无普遍限制，仅边境地区对特定国家公民有限制，交易需经公证书与产权登记生效”，具体规则、流程及要求如下：
一、外国人购买资格与核心限制
1.普遍资格：无国籍歧视，无需居留许可
除特定边境限制外，外国个人或实体（无论国籍）可在智利自由购买房地产，与智利公民适用同一核心规则：
无需智利居留许可，仅需提供两项核心文件：①护照（作为身份凭证）；②智利税号（RUT）—— 需向智利税务机关（SII）申请，用于签署合同、缴纳税费及产权登记，申请时需提交护照及地址证明（如智利酒店预订或租房合同）。
金融机构（如提供抵押贷款的银行）可能额外要求收入证明或永久居留证明，但这属于金融机构的内部要求，并非法律强制规定。
2.关键限制：边境地区禁购（特定国家）
根据 1977 年第 1939 号法令第 7 条，以下主体禁止在智利 “边境地区” 购买房地产或相关权利（所有权、占有权等）：
智利接壤国家（秘鲁、玻利维亚、阿根廷）的公民；
总部位于上述接壤国家的公司 / 法律实体；
40% 及以上资本由上述接壤国家公民持有，或被其实际控制的公司 / 法律实体。边境地区为智利官方划定的边境沿线区域，具体范围需向当地 Property Registry 确认。
3.可购买的产权类型
外国人可获取智利房地产的完整所有权，或其他合法产权（如租赁权），无房产类型限制（住宅、商业、工业用地等均可）；仅需遵守土地规划用途，禁止擅自将农业用地转为建设用地。
二、核心购买流程（四步法定程序）
智利房地产交易实行 “公证书强制 + 登记生效” 制度，公证人（Notary Public） 是法定必要角色，产权生效以 Property Registry 登记为准，具体步骤如下：
1.第一步：申请智利税号（RUT）与产权核查
申请 RUT：向 SII 提交护照及翻译件、地址证明，流程 1-2 周，无 RUT 无法签署公证书或缴纳税费；
产权核查：委托智利律师或公证人向房产所在地的Property Registry调取 “产权证书”，核查内容：①卖方是否为合法所有权人；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）；③是否位于边境禁购区域（针对接壤国家公民），若有瑕疵需卖方在交易前解除（如注销抵押）。
2.第二步：签署销售合同（公证书形式）
双方需在公证人面前签署《房地产销售合同》（必须为 public deed 形式，否则合同无效）。公证人需核查：①买卖双方身份与 RUT 有效性；②非接壤国家公民的边境区域购房资格；③资金来源合法性（反洗钱要求）。合同需明确：
房产描述（位置、面积、边界）；
成交价及支付节奏（通常分定金、中期款、尾款）；
卖方需结清的费用（如过往物业费、水电费）。
3.第三步：支付税费并获取税清证明
需向 SII 及地方政府缴纳税费，获取 “税清证明”（登记的必要材料），核心税费如下：
买方：可能涉及的转让相关费用（按地方规定）；
卖方：①增值税（VAT）—— 若卖方 “习惯性销售”（1 年内收购 / 建造后转让）需缴纳；②资本利得税 —— 个人居民有 8000 UF（约合 31.49 万美元）的免税额度，超额部分可选择 10% 单一税率或按一般规则缴税；③印花税 —— 若涉及抵押贷款，税率最高为贷款额的 0.8%。
4.第四步：产权登记（所有权生效关键）
公证人将公证书及税清证明提交至 Property Registry，完成 “所有权过户登记”。登记后，买方正式成为合法所有权人，登记信息包含产权历史、无权利负担等，可通过 Property Registry 官网查询；所有权生效以登记日期为准，而非公证书签署日期。
三、主要购买结构与核心规则
1.主流交易结构：直接转让（最常见）
适用场景：个人或实体购买单套房产或多套房产，通过销售合同（公证书）直接获取所有权；
核心要求：必须完成 Property Registry 登记，否则仅享有合同债权，无法对抗第三方（如卖方再出售）。
2.其他所有权获取方式
继承：需通过遗嘱或法定继承，继承人需将继承权登记至 Property Registry 后，方可处分房产；
添附（Accession）：如在他人土地上建造，按规则归土地所有人，可通过合同约定修改；
时效取得（Adverse Possession）：连续占有 10 年（善意占有 5 年），且已登记在自身名下，可获取所有权。
四、卖方的法定责任与风险提示
1.卖方的强制责任
产权保证：需保证房产无未披露的抵押、查封或第三方产权主张，否则需返还购房款并赔偿损失；
隐藏缺陷担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构问题）承担责任，买方可主张解除合同或价格减免；
交付义务：法律交付（登记后生效）与实际交付（卖方完全放弃占有，买方可行使所有权）需同步完成，仅登记未实际交付的，买方可追责。
2.外国人特殊风险
边境区域购房限制：接壤国家公民需提前确认房产是否位于禁购区域，避免签署合同后无法登记；
公证书与登记的强制性：未通过公证书签署或未登记的，所有权不生效，无法对抗第三方；
税号维护：非居民的 RUT 需保持有效，用于后续缴纳年度税费（如房产税），否则可能面临罚款。
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