外国人在墨西哥购买房地产的核心差异体现在 “区域限制（限制区域 vs 一般区域）”，需通过特定结构（银行信托或直接购买）实现，具体规则、流程及要求如下：
一、外国人购买资格与核心限制
1.区域划分：限制区域与一般区域的差异化规则
墨西哥宪法及《外国投资法》将领土分为两类，外国人购买规则不同：
限制区域（Zonas Restringidas）：包括 “边境线 100 公里内”（如蒂华纳、马塔莫罗斯周边）、“海岸线 50 公里内”（如坎昆、阿卡普尔科沿海），外国人禁止直接拥有产权，必须通过 “银行信托（Fideicomiso）” 持有 —— 由墨西哥国家银行与证券委员会（CNBV）授权的银行（如 Banamex、BBVA Bancomer）作为 “受托人”，代持产权；外国人作为 “受益人”，享有使用权、收益权（如租金）及到期续约权，信托期限默认 50 年，到期可申请延长（无次数限制）。
一般内陆区域（Zonas No Restringidas）：如墨西哥城、瓜达拉哈拉等内陆城市，外国人可直接获取 “完全产权（Dominio Pleno）”，无结构限制，与墨西哥公民待遇一致。
2.主体资格：无国籍限制，但需合规文件
个人：需提供护照（经墨西哥领事馆认证）、墨西哥地址证明（如酒店预订或租房合同）、资金来源证明（银行流水，反洗钱核查），若在限制区域购买，需额外提交 “信托受益人资格声明”。
实体：外国公司需通过 “墨西哥注册实体”（如有限责任公司 Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL）购买，公司需满足：①在墨西哥商业登记处（Registro Público de Comercio）备案；②外资占比无限制，但需披露 “受益所有人信息”；③购买商业地产（如酒店、厂房）时，主营业务需与房产用途一致（如酒店公司仅可购买酒店用地）。
3.禁止购买的类型
无论区域，外国人不可购买 “公共领域土地”（如公园、市政道路周边）、“土著社区土地（Tierras Comunales）”（仅限土著居民集体所有），及军事敏感区域（如靠近军事基地的土地），除非获得墨西哥国防部与土地改革部联合豁免（仅适用于投资额超 500 万美元的基础设施项目）。
二、主要购买结构（三种核心模式）
外国人购买墨西哥房地产的结构由 “区域类型” 决定，核心为 “银行信托” 和 “直接购买”，商业投资常用 “实体间接购买”，具体如下：
三、核心购买流程（五步法定程序）
墨西哥房地产交易实行 “公证前置、登记生效”，公证人（Notario Público）是法定必要角色，限制区域需额外通过银行办理信托，具体步骤如下：
1.第一步：区域确认与结构选择
委托墨西哥律师确认房产所在区域（限制 / 一般）：通过 “国家土地登记系统（Sistema Nacional de Catastro）” 查询房产坐标，判断是否在边境 / 沿海限制范围内；
限制区域：选择授权银行（需 CNBV 认证），签订《信托意向书》；一般区域：直接准备产权核查。
2.第二步：产权尽职调查
律师向 “公共登记处（Registro Público de la Propiedad）” 调取房产的 “产权证书（Escritura Pública）”，核查内容：①卖方是否为合法产权人（限制区域需确认信托受益人身份）；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）；③是否属于禁止购买类型（如土著社区土地）。若存在瑕疵，需卖方在交易前解除（如注销抵押），否则交易无效。
3.第三步：签署核心协议
限制区域：与银行签署《信托协议》，明确受益权期限、费用（信托管理费通常为房产评估价的 0.1%-0.3%/ 年）；与卖方签署《买卖协议（Contrato de Compraventa）》，需经公证人公证；
一般区域：直接与卖方签署《买卖协议》，公证人需核查：买卖双方身份（外国人护照需认证）、资金来源合法性（反洗钱要求）、产权证书有效性，公证后协议具备强制执行力。
4.第四步：缴纳税费并获取税清证明
需向墨西哥税务机关（SAT）及地方政府缴纳税费，获取 “税清证明（Constancia de Pago de Impuestos）”（登记的必要材料），核心税费如下（买方 / 卖方承担）：
买方：房地产转让税（各州税率不同，如墨西哥城 2%、坎昆 3%，按评估价计算）、公证费（协议金额的 0.5%-1%）、登记费（固定费用 + 评估价的 0.1%）；
卖方：增值税（VAT，新房 / 开发商出售 16%，二手住宅豁免）、资本利得税（个人 25%、公司 30%，按售价与成本差额计算）。
5.第五步：登记生效
限制区域：①银行将信托协议及买卖协议提交至公共登记处，完成 “信托产权登记”；②银行向受益人发放《受益权证书（Certificado de Beneficio）》，证明外国人的受益权；
一般区域：公证人将《买卖协议》及税清证明提交至公共登记处，完成 “产权过户登记”，更新产权证书至买方名下，登记信息可通过公共登记处官网查询。
四、卖方的法定责任与风险提示
1.卖方的强制责任
产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证产权 “完整无瑕疵”—— 限制区域需确认受益权无争议，一般区域需保证 Dominio Pleno 无第三方主张；若存在未披露的权利缺陷，需返还买方购房款并赔偿利息（按墨西哥国家银行基准利率 + 2% 计算）。
隐藏缺陷担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管故障）承担责任，买方可在登记后 1 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 20%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任。
文件交付：需向买方交付完整材料：限制区域（原信托协议、受益权证书）、一般区域（原产权证书）、税清证明、房屋质量检测报告（二手房产），否则买方有权拒绝支付尾款。
2.外国人特殊风险
信托管理风险：限制区域的信托需按时缴纳管理费（由银行代扣），逾期未缴可能导致受益权暂停；信托到期前 6 个月需向银行申请延长，否则自动终止。
外汇管制：出售房产后，外国人汇出资金需向墨西哥央行（Banxico）提交 “交易证明”（买卖协议、税清证明），证明资金为 “房地产出售所得”，否则可能被限制汇出（单笔超 1 万美元需额外申报）。
区域规划变动：沿海区域（如坎昆）对旅游地产有严格用途限制（如不得将酒店改为住宅），需提前向地方规划局（Secretaría de Urbanismo）确认用途合规性，避免后续整改。
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