外国人在印度尼西亚购买房地产需严格区分东盟（ASEAN）公民与非东盟公民的待遇差异，核心规则围绕 “产权类型限制、审批流程、登记要求” 展开，具体如下：
一、外国人购买资格与核心限制
1.东盟（ASEAN）公民：简化审批，有限产权东盟成员国（如马来西亚、新加坡、泰国等）公民在印尼购买房地产享受 “简化审批待遇”，无需通过国家层面审批，具体规则包括：
产权类型：仅可获取 “使用权（Hak Pakai）”，不可获取 “永久产权（Hak Milik）”（永久产权仅限印尼公民）。Hak Pakai 期限为 25 年，到期可申请延长 10 年，总计最长 35 年。
数量与类型限制：个人仅可购买 1 套住宅（用于自住）、1 处商业房产（如商铺、写字楼单元）；禁止购买农业用地、森林用地及军事敏感区域房产（如边境省份北苏门答腊省部分区域）。
审批流程：仅需向房产所在地 “地方政府土地局（Badan Pertanahan Nasional, BPN 地方分支）” 提交申请，提供护照、东盟公民身份证明、房产用途说明，流程约 2-3 周完成。
2.非东盟公民 / 实体：需国家层面许可，严格限制
许可要求：非东盟公民（个人）或外国实体（如非东盟公司）购买房地产，必须向 “印尼投资协调委员会（Badan Koordinasi Penanaman Modal, BKPM）” 申请 “外国房地产投资许可”。审批核心为 “无国家安全风险、符合区域发展规划”，需提交材料包括：护照及印尼语翻译件、资金来源证明（银行流水，反洗钱核查）、房产用途承诺（如自住需提供居住规划，出租需提交租赁方案），流程通常 4-6 周完成，未获许可不得办理产权登记。
产权与数量限制：同样仅可获取 Hak Pakai（25+10 年）或 “租赁权（Hak Sewa）”（最长 20 年）；个人限买 1 套住宅，且面积不得超过 200 平方米；外国实体（如外资公司）需满足 “外资持股比例≤67%、注册资本≥100 亿印尼盾（约合 67 万美元）”，且仅可购买与经营范围相关的商业房产（如酒店公司买酒店用地）。
区域禁令：禁止购买 “战略敏感区域” 房产，包括：与马来西亚、巴布亚新几内亚接壤的边境地区、巴厘岛部分生态保护区（如乌布核心区）、雅加达湾军事管控区，除非获得印尼国防部与环境部联合豁免（仅适用于投资额超 500 万美元的旅游或基础设施项目）。
3.特殊产权类型的额外限制外国人不可参与 “分层产权（Condominium）” 中的 “共有区域所有权”，仅可购买单元内独立产权；若购买带土地的独栋住宅，土地面积不得超过 500 平方米，且需承诺 “不得拆分土地或改建为多户住宅”。
二、核心购买流程（五步法定程序）
印尼房地产交易实行 “产权核查前置、登记生效” 制度，地方 BPN 与公证人共同把控合规性，具体步骤如下：
1.第一步：产权核查与类型确认委托印尼当地律师或公证人向 “地方 BPN” 调取房产的 “产权证书（Sertifikat Hak）”，确认：①卖方为 Hak Pakai 合法持有人；②房产无抵押、查封或第三方地役权（如公共道路通行权）；③房产不在禁购区域。若存在权利瑕疵，需要求卖方在交易前解除（如注销抵押），否则交易无效。
2.第二步：申请审批（按国籍区分）
东盟公民：向地方政府 “市长 / 县长办公室” 提交《东盟公民房地产购买申请表》，附护照、房产位置图，审批通过后获取 “地方许可函”；
非东盟公民 / 实体：向 BKPM 提交《外国房地产投资许可申请》，同步提交资金来源证明（需经印尼央行认证），获批后获取 “BKPM 许可函”。
3.第三步：签署公证协议双方需在 “印尼持证公证人（Notaris Tanpa Waja）” 面前签署《房地产买卖协议（Perjanjian Jual Beli Hak Pakai）》。公证人需核查：①买卖双方资格（如非东盟公民的 BKPM 许可）；②产权证书有效性；③资金来源合法性（反洗钱要求）。协议需明确：Hak Pakai 期限、成交价、卖方需结清的税费（如过往年度不动产税），签署后公证人需在 10 天内将协议副本提交至地方 BPN 备案。
4.第四步：缴纳税费并获取税清证明
买方需向印尼税务机关（Direktorat Jenderal Pajak, DJP）缴纳 “房地产转让税”，税率为房产评估价的 5%（评估价由地方 BPN 核定，不得低于市场价的 70%）；
卖方需缴纳 “增值税（VAT）”，税率 10%（若房产为 “二手 Hak Pakai” 且持有超 5 年，可豁免 VAT）；
双方缴税后，DJP 出具 “税清证明（Surat Keterangan Pajak Lunas）”，为后续登记的必要材料。
5.第五步：产权登记（Hak Pakai 过户）向地方 BPN 提交材料：公证协议、审批许可函、税清证明、买卖双方身份证明，BPN 核查无误后完成 “权利过户登记”，并向买方发放 “新 Hak Pakai 证书”（注明外国人姓名、期限）。登记完成后，买方正式成为合法使用权人，登记信息可通过 BPN 官网查询。
三、交易结构与税费明细
1.主流交易结构
2.核心税费承担
四、卖方责任与风险提示
1.卖方的法定强制责任
产权保证：卖方需保证所转让的 Hak Pakai “无权利瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主张，卖方可被追责，需返还买方购房款并赔偿利息损失（按印尼央行基准利率计算）；
瑕疵担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管故障等买方无法预见的问题）承担责任，买方可在登记后 1 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 20%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任；
文件交付：需向买方交付完整材料，包括：原 Hak Pakai 证书、税清证明、BPN 出具的 “无权利负担证明”，否则买方有权拒绝支付尾款。
2.外国人特殊风险
许可审批延迟：非东盟公民的 BKPM 许可可能因 “国家安全审查” 延长至 2 个月，需在协议中约定 “许可未获批时的解约条款”（如卖方退还定金，互不追责）；
产权期限风险：Hak Pakai 到期前 6 个月需向 BPN 申请延长，若逾期未申请，权利自动失效，需提前规划延长流程；
外汇汇出限制：非东盟公民出售房产后，汇出资金需向印尼央行（Bank Indonesia）提交 “交易证明”（公证协议、税清证明），证明资金为 “房地产出售所得”，否则可能被限制汇出。
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