外国人在德国购买房地产的核心原则是 “无普遍资格限制，但需遵守形式要求、登记规则及税务合规”，具体规则、交易结构与关键流程如下：
一、外国人购买资格与基本限制
1.普遍资格：无国籍或居民身份限制
任何具备民事行为能力的个人（无论是否德国居民）、法律实体（如外国公司、合伙企业）均可在德国购买、持有房地产，包括：
外国个人（如非欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民）；
外国法律实体（如注册地在欧盟外的公司）；
外资控股的德国实体（如外资占比超 50% 的德国有限责任公司（GmbH））。
2.特殊合规要求
透明度登记册义务：外国实体若 “直接持有德国房产”，或 “直接 / 间接持有 90% 以上股份的公司持有德国房产”，必须在德国透明度登记册（Register of Beneficial Owners）登记受益所有人信息，否则无法完成产权登记或股份转让（公证人会拒绝公证）。
民事合伙（GbR）的特殊要求：2024 年 1 月起，以民事合伙（GbR，无限责任合伙）名义购买房产时，GbR 必须注册为 “注册民事合伙”（eingetragene GbR），并在特殊登记册备案，避免此前 “需登记所有合伙人姓名” 的繁琐流程，简化产权登记。
3.无区域或房产类型限制
外国人可购买德国任何区域（如柏林、慕尼黑、汉堡）、任何类型的房产（住宅、商业地产、农业用地、工业用地等），无 “边境区域限制” 或 “特定房产禁购” 规则，仅需遵守一般规划法（如建筑许可、土地用途）。
二、核心购买结构（两种主流模式）
外国人在德国购买房地产主要通过直接资产交易（Asset Deal） 或间接股权交易（Share Deal），具体差异如下：
三、关键流程：公证人角色与土地登记
1.公证人的法定强制作用德国房地产交易中，公证人是 “核心把关者”，职责不可替代：
形式合规：资产交易的协议、股权交易中 GmbH 的股份转让协议，必须经公证人公证才有效；若外国实体作为买方，公证人会要求其提供 “商业登记摘录（需翻译 + 认证，如 Hague Apostille）”“授权代表的签字权限证明”，否则拒绝公证。
反洗钱核查：公证人需收集买卖双方的 “受益所有人信息”，并与透明度登记册核对，信息不符或未登记时，需暂停公证，直至合规。
税费与登记协助：公证人会计算房地产转让税（RETT），从买方支付的房款中代缴；并将协议提交至土地登记处，跟进登记进度，确保所有权按时转移。
2.土地登记处的核心作用
登记结构：土地登记册（Grundbuch）分三部分：Section I（所有权历史）、Section II（物权负担，如地役权、优先购买权）、Section III（抵押 / 土地债务），另有 “参考列表” 记录房产位置、面积（与地籍图对应）。
公信力原则（öffentlicher Glaube）：任何人可信赖土地登记册的准确性 —— 即使登记的 “所有权人” 并非实际合法所有人，善意买方（不知登记错误）仍可合法取得所有权，降低交易风险。
公共 easement 查询：除土地登记册外，还需查询 “公共地役权登记册（Baulastenverzeichnis）”（巴伐利亚州直接登记在土地登记册），确认房产无公共负担（如需提供停车位、接入公共设施）。
四、法律责任与环境合规
1.卖方的法定与合同责任
法定责任：无论协议是否约定，卖方需承担 “转移完整所有权”“房产无物质 / 法律瑕疵” 的义务 —— 如房产存在未披露的结构缺陷或第三方产权主张，买方可主张价格减免、修复费用赔偿，甚至解除合同。
环境责任：若房产存在土壤污染，前业主（卖方）、现任业主（买方）、实际使用人（如租户） 均可能被环保部门要求 “修复污染”，且责任不可通过合同转移；因此，交易中需约定 “卖方承担交易前的污染责任”，并可能需购买环境保险。
2.买方的尽职调查重点
核查土地登记册、公共地役权登记册，确认无权利负担；
要求卖方提供 “建筑许可（Baugenehmigung）”“使用许可（Nutzungsgenehmigung）”，确保房产用途合规；
对工业用地 / 旧建筑，委托专业机构开展土壤污染检测，避免继承环境风险。
五、主要税费（买方 / 卖方承担）
1.房地产转让税（RETT）
税率：由德国各联邦州自定，分州税率如下：
纳税义务：法律规定 “买卖双方均需纳税”，但市场惯例中，协议会约定 “由买方承担全部 RETT”；需在交易完成后 30 天内申报，逾期需缴罚款。
2.增值税（VAT）
一般房产转让 “免税”，但卖方可选择 “放弃免税” 并按 19% 标准税率征收 VAT（适用于开发商出售新建房产），此时买方（若为 VAT 纳税人）可抵扣进项税。
10 年调整期：若房产用于 “应税用途”（如出租并征税）后改为 “免税用途”（如自住），需按比例退还已抵扣的进项税；反之可补抵扣，调整期为房产建成 / 收购后的 10 年。
3.不动产税（Grundsteuer）
每年缴纳，分两类：A 类（农业 / 林业用地，税率 0.26%-0.35%）、B 类（建筑用地 / 带建筑的土地，税率 0.35%-1%），按 “评估值（历史价值，远低于市场价）× 税率 × 市政乘数” 计算；2025 年起将实施新评估基础，逐步更新为当前市场价值。
六、外国人特殊注意事项
外国实体的登记障碍：非欧盟实体作为买方时，需提前准备 “商业登记文件的翻译与认证”，部分国家（如非 Hague 公约成员国）需通过大使馆认证，流程可能耗时 1-2 个月，需预留时间。
融资与抵押：若通过贷款购买，可在房产上设立 “土地债务（Grundschuld）”—— 德国最常用的房地产担保方式，为 “抽象权利”（独立于贷款合同，可灵活转让），需在土地登记处登记，优先级按登记时间排序。
租赁房产的合规：若购买带租约的住宅，需遵守德国《住宅租赁法》的 “租户保护” 规则 —— 不可随意涨租（如柏林等热门城市有 “租金上限”）、仅能因 “自住需求、房产出售后买方自住” 等法定理由终止租约，需提前评估租约对投资回报的影响。
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