外国人在法国购买房地产的核心原则是 “无投资限制，但需遵守公共优先购买权及法定流程”，具体规则、交易结构与关键步骤如下：
一、外国人购买资格与限制
1.无普遍投资限制：与本国公民平等待遇
外国个人、外国注册实体（如外资公司）或外资控制的实体，均可在法国自由开展房地产投资（如购买住宅、商业地产、土地等），无国籍、资产类型或区域（如巴黎、外省）的限制性规定。但需履行申报义务—— 外资实体完成房地产交易后，需向法国相关部门提交交易申报（无申报不影响交易效力，但需合规）。
2.唯一强制性限制：公共当局的优先购买权
法国城市规划法规规定，直接出售房地产资产（如独栋房屋、商业楼）时， municipality（地方政府）或其他公共当局享有 “优先购买权”—— 有权按买方与卖方约定的条款，优先收购该房产。此权利同样适用于 “出售持有房地产的透明 SCI 公司（民事房地产公司）股份” 及部分物权转让（如长期租赁权）。
需先完成 “优先购买权 clearance”：公共当局在收到交易通知后，会在法定时限内决定是否行使优先购买权；若未行使，交易才可继续推进，否则交易无效。
例外情形：公司合并、分立或解散时转让整体资产（非单一房产），可豁免优先购买权。
二、主要购买结构（四种常见模式）
外国人在法国购买房地产可通过多种结构，核心差异体现在税务优化与资产管理需求，具体如下：
三、核心交易流程（两步签约 + 强制公证）
法国房地产交易需严格遵循法定流程，公证人是核心角色，具体步骤如下：
1.第一步：签订有条件协议（预约合同 / 期权合同）
双方先签署 “有条件销售协议” 或 “购买期权协议”，约定交易核心条款（如房价、支付节奏、条件 precedent），常见条件包括 “公共优先购买权核查通过”“买方获得融资” 等。
买方通常支付定金（一般为房价的 5%-10%），由公证人托管（而非直接支付给卖方），若条件未达成（如融资失败），定金可退还；若买方无故违约，定金可能被没收。
2.第二步：签署最终公证书（acte authentique）
条件达成后，双方在法国民事公证人面前签署正式公证书 —— 公证人需核查：①卖方产权（追溯 30 年产权历史，确保无瑕疵）；②房产无未披露的抵押、地役权；③买方身份与资金合法性（符合反洗钱要求）。
公证人负责：①将公证书提交至土地登记处（1 个月内完成登记，确保所有权对第三方生效）；②从买方支付的房款中代缴 “转让税”“登记费” 等税费，剩余款项支付给卖方；③向双方交付产权证明文件。
3.公证人的法定责任
公证人作为公职人员，对交易的 “法律有效性” 承担责任 —— 若因公证人疏忽导致产权瑕疵（如未发现卖方无处分权），公证人需向买方赔偿损失；因此，外国人无需额外委托律师核查产权，公证人的尽职调查具有法定公信力。
四、法律责任与税费关键事项
1.卖方的法定与合同责任
法定责任：无论是否约定，卖方均需承担 “驱逐担保”（确保无第三方主张产权并驱逐买方）和 “环境信息披露义务”（如告知土壤污染情况），不可通过合同免除；若违反，买方可主张合同无效或索赔。
合同责任：市场惯例中，卖方通常通过协议 “排除一般瑕疵担保”（即 “按现状出售”），但需披露所有已知缺陷（如漏水、结构问题）；若未披露，买方可在发现缺陷后主张价格减免或修复费用赔偿。
2.主要税费（买方 / 卖方承担）
买方税费：- 转让税：约 5.8%（按房价计算）+ 地方附加费，需在交易完成前支付，否则公证人拒绝提交登记；若买方承诺 “重建或短期内转售”，可能享受税率减免。- 增值税（VAT）：若卖方为 VAT 纳税人（如开发商），新建房产转让适用 20% 标准 VAT（可抵扣），二手房产通常免征 VAT（卖方可选择放弃豁免并征税）。
卖方税费：- 资本利得税：按公司所得税标准税率（25%）+ 3.3% 社会附加费（仅对超过 76.3 万欧元的部分征收），可用历史亏损抵扣；若卖方为个人，资本利得税按累进税率（19%-45%）征收。
五、特殊注意事项
租赁房产的额外合规：若购买带租约的房产，租约超过 12 年需在土地登记处登记，登记后租约对新业主（外国人）具有约束力 —— 不可随意终止租约，需遵守原租约条款（如租金、租期）。
ESG 合规要求：若购买面积超 2000 平方米的商业地产，租赁协议需包含 “绿色附录”，约定双方需共享能源消耗数据、合作推进节能改造（如安装太阳能板），否则可能违反《法国环境法》。
产权登记的效力：土地登记处仅 “记录产权”，不提供 “产权保证”—— 若登记的产权存在历史瑕疵（如前业主伪造文件），第三方仍可主张权利，建议外国人购买 “产权保险”（近年在法国房地产市场逐渐普及）。
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