外国人在芬兰购买房地产的核心原则是 “欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民无特殊限制，非 EU/EEA 公民需许可”，具体规则、流程及结构如下：
一、外国人购买资格与限制
1.EU/EEA 公民及实体：与本国公民平等待遇
欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）的公民或法律实体（如公司），可在芬兰自由购买、拥有房地产，无数量、区域或类型限制，与芬兰公民适用相同规则，无需额外审批。
2.非 EU/EEA 公民及实体：需国防部许可（奥兰群岛除外）
2020 年起，非 EU/EEA 的外国个人或实体（如外国公司）购买芬兰房地产（不含奥兰群岛），必须向芬兰国防部申请许可，无许可不得完成所有权登记。
许可申请需提交申请人信息、财务状况证明、房产用途说明，流程无固定时长，但通常需核实 “无国家安全风险”，获批后才可推进交易。
3.奥兰群岛的特殊限制（对所有买家均适用）
奥兰群岛（芬兰自治省）因特殊法律地位，无论外国人还是芬兰公民，购买、持有房地产均受限制：需通过官方程序证明 “符合奥兰居民土地所有权权利”，且需满足当地对房产用途、面积的额外规定，审批由奥兰地方当局负责，流程较芬兰本土更严格。
4.国家与地方的优先权利
芬兰国家对 “战略地点附近房产”（如国防关键区域）享有优先购买权，若外国人购买的房产位于此类区域，国家可优先按交易价格收购，外国人与本国公民均需遵守。
municipalities（地方政府）可因 “公共工程、休闲或保护目的”，赎回已出售的房地产，买方（含外国人）需配合，赎回价格按市场公允价值计算。
二、主要购买结构（两种核心模式）
外国人在芬兰购买房地产主要通过直接资产交易或间接股权交易，具体要求如下：
三、核心流程：登记与关键角色
1.房地产登记系统：国家土地测量局主导
芬兰房地产登记分为 “地籍登记”（记录房产位置、面积、边界）和 “产权抵押登记”（记录所有权、抵押、地役权），均由国家土地测量局管理，登记信息对公众开放查询。
所有权转移、抵押设立等均需登记才对第三方生效（如对抗其他债权人），未登记的权利仅对合同双方有效。
2.公共购买见证人的强制作用（仅直接交易需）直接购买房地产时，必须由 “公共购买见证人” 核实交易双方身份、确认交易意愿、验证产权文件（如卖方所有权证明），见证后交易才具备法律效力；若未见证，买方无法获得所有权，即使支付价款也无法对抗第三方。
四、法律责任与税费关键事项
1.卖方的法定与合同责任
法定责任：卖方需结清交易前的 “公共义务”（如房产税、水电费），否则买方有权追偿；若房产存在未披露的隐藏缺陷（如结构问题），买方可依据《芬兰民法典》主张价格减免或合同解除。
合同保证（R&W）：买卖协议通常包含卖方对 “所有权合法性、无未披露抵押 / 地役权、许可齐全” 的保证，内容需结合尽职调查结果（如环境评估、建筑许可核查），商业地产交易的保证范围更宽泛（如无环境污染、租赁合规）。
2.主要税费（买方 / 卖方承担）
买方税费：- 直接转让房产：缴纳3% 转让税（按成交价计算）；- 收购房地产公司股份：缴纳1.5% 转让税（按股份对应房产价值计算）；- 非居民买方若未按时缴税，芬兰居民卖方需承担连带责任（代缴义务）。
卖方税费：- 非居民卖方出售芬兰房产或房地产公司股份，需缴纳20% 资本利得税（按售价与成本差额计算）；- 房地产交易通常豁免增值税（VAT），但卖方为 VAT 纳税人时，可选择 “放弃豁免” 并征收 VAT（24% 标准税率），此时买方可抵扣进项税。
五、风险提示
奥兰群岛合规：若购买奥兰群岛房产，需提前确认 “居民所有权资格”，避免因未通过审批导致交易无效；
环境尽职调查：工业用地、旧建筑需核查 “土壤污染记录”（国家土地测量局可查询），否则买方可能继承 “污染修复义务”，需承担高额成本；
登记时效：产权登记需 1-3 个月，期间建议通过 “优先登记”（如抵押预告登记）保障买方权利，避免卖方再处分房产。
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