外国人在塞浦路斯购买房地产需区分欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民与第三国公民的不同待遇，核心流程围绕 “许可（如需）、协议签署、登记” 展开，具体规则如下：
一、外国人购买资格与限制
1.EU/EEA 公民及相关实体：无许可要求，与本国公民平等待遇
欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）公民，或注册地 / 核心管理地在 EU/EEA 的公司，购买塞浦路斯房地产时无需申请许可，可直接以个人或实体名义获取所有权，无数量、面积或区域限制。
2.第三国公民（非 EU/EEA）：需申请许可，且受数量 / 面积限制
许可要求：第三国公民（个人或非 EU/EEA 公司）个人购买房地产，必须向塞浦路斯地区行政办公室（原由内阁授权）申请许可，依据《外国人法》（Cap.109）。
购买限制：许可仅允许购买 “最多 2 个单位”，具体包括：如 2 套住宅、1 套住宅 + 1 间不超过 100 平方米的商铺、1 套住宅 + 1 间不超过 250 平方米的办公室，或 1 块不超过 4000 平方米的土地（仅限建造私人住宅）。
许可流程：需提交申请人信息（含配偶）、财务状况证明、房产详情，流程通常 1 个月内完成；未获许可前，可签署买卖协议并向土地 registry 备案（保障权利），但无法完成所有权登记。
3.特殊例外：通过本地公司或信托购买
第三国公民可通过 “塞浦路斯公司” 或 “EEA 注册公司”（核心管理地在塞浦路斯）购买房地产，无需申请许可，此方式常用于规避个人购买的数量限制，且享受税收优势（如公司层面税率 12.5%）。
也可通过信托持有房产（用于遗产规划 / 财富管理），由受托人代持法律所有权，受益人享有实际权益，信托需符合塞浦路斯信托监管规则。
二、核心购买流程（含关键法律要求）
1.签署买卖协议：形式与备案要求
形式强制：所有房地产买卖协议必须为书面形式，需包含房产描述、价格、支付条款等核心内容，且需在签署后 6 个月内提交至土地与测量局（DLS，即土地 registry） 备案，否则无法对抗第三方。
印花税缴纳：协议需按《印花税 law》缴纳印花税，税率按房价阶梯计算（如 1-5000 欧元免税，5001-170000 欧元部分每 1000 欧元缴 1.5 欧元，超 170000 欧元部分每 1000 欧元缴 2 欧元，上限 20000 欧元），需在签署后 30 天内缴纳，逾期需缴罚款，通常由买方承担（可约定由卖方承担）。
2.所有权登记：需许可（如需）+ 税清证明
登记前提：第三国公民需先获取购买许可，且卖方需提供 “税清证明”（确认已缴清资本利得税、房产税、水电费等），否则土地 registry 拒绝办理所有权过户。
登记效力：仅在土地 registry 完成登记后，买方才获得合法所有权，登记信息包含房产位置、面积、权利负担（如抵押），可公开查询。
3.认证官的作用（非公证人）
塞浦路斯无 “公证人” 制度，取而代之的是认证官（由内政部任命的公职人员），仅负责认证签署人身份及签名真实性，不审核文件内容或当事人权利能力；土地 registry 接受的文件（如股权转让协议、委托书）需经认证官认证签名，否则不予受理。
三、融资与税费关键事项
1.房地产融资：抵押登记要求
外国人购买房产如需贷款，通常以房产设立 “抵押”，需签署抵押协议并在土地 registry 登记，登记后抵押对第三方生效（如卖方破产时，抵押权人优先受偿）；未登记的抵押仅对合同双方有效，破产时视为无担保债权。
若购买的是 “未完工房产”，部分银行接受 “买卖协议权利转让” 作为担保，需将协议与转让协议一并提交土地 registry 备案。
2.主要税费（买方 / 卖方承担）
买方税费：印花税（如上）、登记费（按房价比例）；若购买的是 “新建房产” 且卖方已缴增值税（VAT），则无需缴纳 “转让费”；二手房产需缴转让费（按房价阶梯计算，目前可享 50% 折扣）。
卖方税费：资本利得税（20%，按售价与成本差额计算）、“中央平等负担机构贡献费”（售价的 0.4%），需在过户前缴清，否则无法获取税清证明。
四、风险提示与特殊规则
产权核查：购买前需通过土地 registry 查询房产 “产权历史”，确认卖方为合法所有权人、无抵押 / 查封等权利负担，建议委托当地律师完成尽职调查。
未获许可的后果：第三国公民未申请许可直接购买，虽可签署协议，但无法完成所有权登记，仅能向卖方主张违约责任（如退款、赔偿），无法对抗第三方（如卖方再出售给他人）。
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