外国人在比利时购买房地产的核心原则是 “无一般民事法律限制，但需遵守特定区域优先购买权及物权法定规则”，具体流程与要求如下：
一、外国人购买资格与限制
1.一般资格：与本国公民平等待遇从民事法律角度，外国个人或实体（无论国籍）在比利时购买房地产时，无所有权或占有权的一般性限制，可与比利时本国公民一样获取房产所有权或其他物权（如用益权、长期租赁权等）。
2.唯一普遍性限制：公共实体的优先购买权弗拉芒、瓦隆、布鲁塞尔的部分区域，法律赋予公共实体 “优先购买权”—— 若房产挂牌出售，公共实体有权按买方报价匹配条款，优先收购该房产或相关物权，外国人与本国公民均需遵守此规则，且无例外。
3.物权类型限制：遵循 “numerus clausus” 原则比利时财产法为 “封闭体系”，仅法律明确规定的物权可设立（即 “物权法定”），外国人可获取的物权类型与本国公民一致，主要包括：
所有权（完整所有权）；
共有权（多人共同拥有不可分割的房产份额）；
用益权（临时使用他人房产并获取收益，期限最长 99 年，需承担日常维护义务）；
长期租赁权（租期 15-99 年，承租人享有类似所有权的使用权，租期结束可获建筑物残值补偿）；
建筑权（可在他人土地上建造，期限最长 99 年，部分公共领域或独立用途建筑可获 “永久建筑权”）。
二、主要购买结构（两种核心模式）
外国人在比利时购买房地产主要通过直接资产交易或间接权益交易实现，具体要求如下：
三、关键流程：公证人角色与登记要求
1.公证人的强制核心作用比利时房地产交易中，民事公证人是法定必要角色，主要职责包括：
产权核查：向抵押登记处申请产权证书，确认卖方所有权、房产是否存在抵押、税费欠款或强制措施；
文件合规：起草公证书，明确房产描述、物权类型、双方权利义务，确保符合《比利时民法典》及区域规定；
税费代收：计算并收取 “登记税”（通常由买方承担），以及公证费、土地登记费等；
登记提交：将公证书提交至抵押登记处完成登记，确保物权生效。
2.双重登记系统：抵押登记处与地籍登记处
抵押登记处：负责登记所有权、物权（如抵押、用益权）及长期租赁（租期超 9 年），是确认物权合法性的核心依据，登记信息对公众开放查询；
地籍登记处（Cadastre）：记录房产地理位置、面积、产权税评估值等，数据同步自抵押登记处，主要用于税费核算与产权地理信息确认，同样对公众开放。
四、其他注意事项
1.税费承担
登记税：由买方支付，税率因房产类型、区域而异（如弗拉芒、瓦隆、布鲁塞尔的标准税率不同，首套房或节能房产可能享受减免）；
增值税（VAT）：新建房产首次转让可能适用 21% 增值税（可抵扣），二手房产通常免征。
2.卖方责任与担保即使是外国人购买，卖方需依法承担 “隐藏瑕疵担保”（如房产存在买方未知的结构缺陷）和 “驱逐担保”（确保无第三方主张产权），且专业卖方（如开发商）不得完全免除该责任。
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