外国人在希腊购买房地产需区分欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民与非 EU/EEA 公民的待遇差异，核心流程围绕 “资格审批（如需）、公证签署、产权登记” 展开，具体规则如下：
一、外国人购买资格与限制
1.EU/EEA 公民及实体：无特殊限制，与本国公民平等待遇欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）公民或注册地在 EU/EEA 的法律实体（如公司、合伙企业），可在希腊自由购买、持有房地产，无数量、区域（除下文特殊农业用地外）或房产类型（住宅、商业、工业用地等）限制，仅需遵守一般房地产交易规则，无需额外审批。
2.非 EU/EEA 公民及实体：需投资许可，边境地区受限
许可要求：非 EU/EEA 公民（个人）或外国实体（如非 EU 公司）购买房地产，需向希腊经济与发展部（Ministry of Economy and Development） 申请 “房地产投资许可”，审批核心为 “无国家安全风险”，需提交申请人身份证明（护照）、资金来源证明（反洗钱核查）、房产用途说明，流程通常 2-4 周完成，未获许可不得完成产权登记。
区域限制：禁止非 EU/EEA 公民购买 “边境敏感区域” 房产，包括：与土耳其接壤的东北部地区（如埃夫罗斯州）、部分战略性岛屿（如克里特岛部分区域），除非获得希腊国防部特别豁免（仅适用于特定投资项目）。
农业用地例外：无论 EU/EEA 公民还是非 EU/EEA 公民，购买农业用地均需向农业发展部（Ministry of Agricultural Development） 申请许可，且需承诺 “用于农业生产”，禁止转为非农业用途（如建房）。
3.特殊实体的额外要求若通过 “外资控股的希腊公司”（如有限责任公司 EPE）购买房产，公司需在希腊商业登记处（Commercial Registry）备案 “受益所有人信息”，且外资占比超 50% 时，需同步向希腊税务机关提交 “外资投资声明”，否则影响后续产权登记。
二、核心购买流程（四步法定程序）
希腊房地产交易需严格遵循 “公证前置、登记生效” 原则，公证人是核心角色，具体步骤如下：
1.第一步：获取希腊税号（AFM）外国人（无论 EU/EEA 与否）需先在希腊当地税务机关（Tax Office）申请 “个人税号（AFM）” 或 “实体税号”，用于缴纳税费、签署合同及产权登记 —— 无税号将无法完成后续任何交易环节，申请需提交护照、地址证明（如酒店预订或租房合同）。
2.第二步：签订初步协议（可选但常见）双方可先签署 “预约购买协议（Preliminary Contract）”，约定核心条款：房产描述、成交价、定金（通常为 10%-20%）、最终交易时限（如 3 个月内）。定金由希腊公证人或律师托管（非直接支付给卖方），若卖方违约，需双倍返还定金；若买方违约，定金归卖方所有，协议需经公证人认证才具备强制执行力。
3.第三步：签署正式公证书（Mandatory）
最终交易需在希腊公证人面前签署《房地产买卖公证书（Public Deed）》，公证人需完成尽职调查：①向土地登记处（Land Registry Office）调取 “产权证书”，确认卖方为合法所有权人、房产无抵押 / 查封 / 第三方权利；②验证买方身份与税号有效性；③核查资金来源（如银行流水，确保符合反洗钱规定）。
公证书需明确：房产位置、面积、成交价、双方权利义务（如卖方需结清交易前的水电费、不动产税），签署后公证人需在 30 天内将公证书提交至土地登记处。
4.第四步：产权登记（所有权生效关键）希腊土地登记处（按房产所在地划分辖区）收到公证书后，核查无误即完成 “所有权过户登记”，买方正式成为房产合法所有人 —— 登记信息包含 “产权人、房产边界、权利负担（如无）”，可通过土地登记处官网或线下窗口公开查询，登记完成后发放 “产权证书（Title Deed）”。
三、交易结构与税费关键事项
1.主流交易结构
直接资产交易：适用于个人或中小投资者，流程简单，税费透明，需按上述四步执行；
间接公司交易：适用于大规模投资（如收购多套房产），通过 “收购持有房产的希腊公司股份” 实现 —— 优势是可规避部分转让税（若公司持股超 2 年），但需承担公司 “历史债务风险”，需开展全面尽职调查（如核查公司过往税务、负债）。
2.主要税费（买方 / 卖方承担）
四、卖方责任与风险提示
1.卖方的法定强制责任
产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证 “产权清晰”—— 无未披露的抵押、查封、地役权（如他人通行权），若因产权瑕疵导致买方无法行使所有权，卖方可被追责并需赔偿损失（包括购房款 + 利息 + 诉讼费）。
瑕疵担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管故障等买方无法预见的问题）承担责任，买方可在发现缺陷后 1 年内向法院主张 “价格减免” 或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任。
·税清义务：交易前需结清所有欠缴的不动产税（ENFIA）、水电费、物业费，否则土地登记处拒绝办理过户，卖方需提供税务机关出具的 “税清证明（Tax Clearance Certificate）”。
2.外国人特殊风险
产权证书延迟：希腊部分区域（如雅典老城区）土地登记系统效率较低，产权登记可能耗时 3-6 个月，需在协议中约定 “登记延迟的违约责任”（如卖方需支付违约金）；
语言障碍：所有合同（初步协议、公证书）均为希腊语，需委托经认证的翻译机构翻译成母语，避免因语言误解导致权益受损；
资金汇出限制：非 EU/EEA 公民需注意希腊外汇管制（虽宽松，但大额资金汇出需向希腊央行提交 “资金用途证明”，证明为 “房地产投资款”）。
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