外国人在奥地利购买房地产需遵守以下规则，核心差异体现在欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民与非 EU/EEA 公民的待遇区别，具体流程与结构如下：
一、外国人购买资格与限制
1.EU/EEA 公民及实体：与本国公民平等待遇
来自欧盟（EU）或欧洲经济区（EEA）的公民、以及由 EU/EEA 公民控股的奥地利公司，在购买房地产时享受与奥地利本国公民同等的权利，无额外审批要求，仅需遵守一般房地产交易规则。
2.非 EU/EEA 公民及实体：需审批且受特定限制
非 EU/EEA 公民（包括外国个人、外国法律实体，以及外资控股超 50% 的奥地利公司）购买房地产，必须获得房产所在地联邦州土地转让当局的批准。
审批需满足 “特定利益” 要求（如投资、居住需求等），除非奥地利与该外国签订的双边条约另有例外规定。
部分联邦州法律额外规定：非 EU/EEA 公民购买 “持有房地产的公司股份” 时，也需获得土地转让当局的批准，审批流程时长可达数周。
3.特殊区域与房产类型的额外限制
即使是奥地利本国公民或 EU/EEA 公民，购买用于建筑、农业、林业的土地，或购买 “第二住宅” 时，部分联邦州也可能要求土地转让当局的批准。
二、主要购买结构（两种核心模式）
奥地利外国人购买房地产主要通过资产交易（Asset Deal） 或股权交易（Share Deal） 实现，具体要求如下：
三、关键流程：土地登记与公证人角色
1.土地登记：所有权生效的核心环节
房地产所有权及其他物权（如抵押权、地役权）必须在土地登记处（由房产所在地的地方法院管理）登记，登记后才对第三方产生法律效力。
土地登记处为公开 registry，任何人可申请查询（需缴费），可通过互联网、公证人、律师或地方法院获取登记信息（如产权人、权利负担等）。
2.公证人的强制与辅助作用
形式要求：用于土地登记的交易文件（如买卖协议）需经公证人或法院公证签名，部分交易（如配偶间房产捐赠、GmbH 股份出售）必须以公证文书形式签署。
尽职调查与资金托管：公证人（或律师）通常担任 “托管代理人”，负责：①核查卖方产权合法性；②计算并代收房地产转让税、登记费；③开设专门托管账户，处理购房款转移（扣除银行佣金、税费后支付给卖方）。
登记协助：虽非法定义务，但实践中公证人会协助向土地登记处提交登记申请，额外收取服务费（按房价比例计算）。
四、其他注意事项
审批流程时长：非 EU/EEA 公民的土地转让批准流程无固定时限，通常需数周，具体取决于联邦州当局的效率。
法律合规性：无论资产交易还是股权交易，建议委托当地律师或公证人参与，确保符合联邦州层面的特殊规定（如部分州对农业用地、第二住宅的额外限制）。
免责声明
法律及程序可能发生变更。本文仅提供一般性信息，不构成法律建议。若您在海外遭遇法律纠纷，请立即联系我们咨询专业涉外律师。
