期房交易占迪拜房产销售的绝大部分，大多数新房在竣工前就已售出。灵活的付款方式，以及入手竣工后可能升值的房产的机会，吸引着众多买家；许多投资者也通过这种方式获得了丰厚回报。然而，大量资金被套牢在可能需要数年才能交付的项目中，若交房时间一再拖延，投资者们难免想知道自己应如何应对。本文将从法律视角探讨这一问题，重点分析可主张赔偿的情形、合同与现行法规对结果的影响，以及交房逾期时买家可采取的措施。
常见的延迟原因
大型开发项目固然蕴含巨大机遇，但也需要应对复杂的物流问题。2024 年，迪拜开发商将施工延迟中位数从 4 个月缩短至约 2 个月，相较于 2022 年 7 个月的延迟时长，已有显著改善。不过，对于看重交房时间的买家而言，即便是 2 个月的延迟，也可能让人觉得漫长。
延迟问题往往与现金流相关。开发商可能会等待建筑贷款获批，或者若某一建设阶段的资金未到位，就会放缓施工进度。此外，施工中途的设计变更、不断变化的审批要求，以及建筑材料或劳动力短缺，也可能导致工期延后。尽管这些因素并非会影响所有项目，但它们解释了为何交房时间有时会超出买家预期。
合同条款与买家权利
首先要查看的是你的《买卖协议》（Sales and Purchase Agreement，简称 SPA）。该协议会明确约定交房日期，通常还会包含一个宽限期（一般为 6 至 12 个月）—— 只有超过这个宽限期，你才能认定开发商存在延迟交付的情况。协议中的具体表述至关重要，因此务必仔细阅读。
违约金条款（通常标注为 “约定违约金”）会明确规定，若开发商超过宽限期仍未交房，你可获得的赔偿。部分《买卖协议》会对赔偿金额设定上限，或要求赔偿需满足特定条件，因此条款表述上的细微差异，都可能影响你索赔的力度。
这份协议是你最强有力的法律依据，尤其是在提起纠纷或索赔时。监管机构、仲裁机构或法院在处理相关问题时，首先会参考这份协议。
2025 年，迪拜房地产监管局（RERA）对《买卖协议》的审查力度进一步加大。针对违约买家的 “30% 保证金规则” 已进行修订，要求开发商向买家提供全额退款，或根据施工进度按比例退款。如今，《买卖协议》中的赔偿条款与更完善的消费者保护措施相辅相成，为买家提供更全面的保障。
迪拜的法律框架
迪拜土地局（Dubai Land Department，简称 DLD）及其监管机构 —— 迪拜房地产监管局（RERA），负责制定期房项目的启动、融资及交付规则。开发商必须先完成项目注册、开设托管账户，并达成阶段性建设里程碑，之后才能提取买家支付的款项。若项目陷入停滞，迪拜土地局可冻结托管账户、指定新的承包商，或从账户剩余资金中划拨款项用于向买家退款。
2024 年 6 月，迪拜土地局对 3 家开发商分别处以 50 万阿联酋迪拉姆（AED）的罚款，原因是这些开发商存在无资质营销及违规使用托管账户的行为。这一案例提醒我们，违反相关规定的处罚力度极大，且监管部门的执法行动十分积极。自那以后，托管账户的报告要求也进一步收紧，银行需更频繁地向监管机构提交账户余额更新报告。2025 年，阿布扎比进一步出台法规：若买家违约，开发商在已发出通知且尝试调解的前提下，无需通过法院即可终止《买卖协议》。
这些措施表明，监管机构对合同双方的行为都进行着严格监管，使得纠纷难有拖延不决的空间。
索赔流程
在处理任何延迟交付纠纷时，第一步都应聚焦于合同本身。《买卖协议》明确了交房日期、宽限期（如有）以及是否适用违约金条款，因此买家在采取进一步行动前，应仔细核查这些条款。若协议条款明确赋予你主张损害赔偿或约定违约金的权利，你的索赔立场会更稳固。
一旦发现明显的延迟问题，通常需先通过正式通知的方式向开发商提出。若此举未能达成共识，可将问题升级至迪拜房地产监管局（RERA）或迪拜土地局（DLD）的法务部门，这些部门会展开调查，并在部分情况下下令采取补救措施。若上述途径仍无法解决问题，根据合同中的争议解决条款，买家可选择向法院提起诉讼或申请仲裁。
即便获得退款，通常也只是部分退款。例如，买家可能只能收回与未完成建设阶段相关的那部分付款，而已投入到已完工建设阶段的款项则无法追回。这意味着退款流程可能耗时较长，且最终追回的金额可能无法覆盖全部损失。索赔能否成功，不仅取决于监管部门的支持，同样取决于合同条款的表述以及损失的明确证据。因此，考虑索赔的买家既需要耐心，也需要寻求法律指导。
给投资者的实用建议
若想维护自身权益，投资者应将文件管理和进度跟踪视为投资过程的重要组成部分。要熟知《买卖协议》的细节，尤其是交付条款和违约金相关表述；确认项目已在迪拜土地局（DLD）完成注册，且所有付款均存入指定的托管账户 —— 如今，许多买家会通过迪拜 REST 应用程序实时监控这两项信息。此外，务必留存所有通知文件、付款收据以及与开发商的沟通记录，这些文件在后续索赔时可能起到关键作用。
通常情况下，买家需在约定交房日期后的特定期限内（一般为 1 至 2 年）提起正式索赔，因此清晰完整的书面记录至关重要。
