关于继承房屋出售需要交什么税的问题，其实涉及多个税种，笔者处理过的案例中，不少继承人因为不了解政策导致多缴或少缴税款。下面分阶段为您解析：
在继承环节，法定继承人（包括配偶、子女、父母等）免征契税和个税，这点很多人不知道。但如果是侄子、朋友等非法定继承人通过遗嘱取得房产，就要按3%税率缴纳契税了。去年上海就有个典型案例：李某继承姑姑的房产时被要求补缴28万元契税，就因为他不在法定继承人范围内。
说到继承房屋出售需要交什么税的核心问题，主要就是20%的个人所得税。这里有个实务技巧：原值可以按继承时的市场评估价确定。比如2020年北京刘某继承母亲400万的房子，今年以600万卖出且能提供50万装修发票，那么应纳税额就是（600-400-50）×20%=30万。但如果这套房是家庭唯一住房且满五年，就能省下这笔钱。
笔者建议特别注意三点：1.提前做好房产价值评估并保留报告；2.装修费用必须取得正规发票；3.关注当地"满五唯一"的具体认定标准。曾有个客户因丢失评估报告，结果税务机关不认可其主张的原值金额。
实务思考：如果继承的房屋存在抵押贷款尚未还清，出售时的税费计算是否会受影响？欢迎分享您的见解。
