怎么分割婚前房产始终是婚姻家事律师最常被咨询的问题。民法典第1063条虽然明确规定婚前财产归个人所有，但现实中的操作远比法条复杂，往往需要结合出资、登记、还贷等多重因素综合判断。
先看个典型案例：2022年北京朝阳法院审理的离婚案中，男方婚前购房时女方出资15万元装修款，婚后共同还贷5年。法官最终判定房屋归男方所有，但需补偿女方装修折价款及共同还贷增值部分（合计约占总房值12%）。这个判决体现了"产权优先+适当补偿"的裁判思路。
关于怎么分割婚前房产，笔者特别提醒注意三个关键时间节点：1. 购房合同签订时间；2. 产权登记时间；3. 结婚登记时间。这三个日期交叉组合会产生完全不同的法律效果。比如婚前签合同但婚后才办证的情况，就可能涉及财产性质转化争议。
实务中容易踩坑的情形包括：1. 用婚后收入大额偿还婚前房贷；2. 将婚前房产出租收益用于家庭开支；3. 婚前置业但由对方负责装修。这些行为都可能导致财产混同，影响最终的怎么分割婚前房产结果。
操作指南： 1. 建议婚前购房者单独开立还贷账户； 2. 婚内偿还婚前房贷尽量保留资金来源证据； 3. 重大财产处置前做婚内财产协议公证。
延伸思考：如果夫妻约定"婚后仍各自管理婚前财产"，这种协议能否对抗房屋增值部分的分配主张？这涉及到怎么分割婚前房产的约定效力边界问题。
