发布机构：国樽律师事务所老挝办公室
结案时间：2026 年 9 月 21 日
核心成果：全程非诉办结，足额追回全部欠付租金及逾期违约金，完成案涉商铺产权备案信息核验
本案由国樽律师事务所老挝办公室与北京总部涉外房产争议解决团队联合办理，严格遵循中老两国不动产与合同法律规则及中老双边投资保护协定，依托国樽东南亚跨境法律服务网络与双法域执业能力，为中国籍购房者提供了 “权属核查 + 租金追索 + 风险排查” 的全链条非诉维权解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度东南亚涉外房产争议典型案例库，其 “本地产权调查 + 双法域协商 + 权属核验闭环” 的办案模式被广泛应用于东南亚跨境房产纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
委托人系中国籍 W 女士，于 2020 年参与老挝某商业综合体商铺团购项目，与老挝某地产开发公司分别签署《商铺买卖合同》与《委托运营协议》。合同约定购房者全额支付购房款后，商铺由开发商统一招商运营，开发商按年度向购房者支付固定租金收益。合同履行初期，开发商均按约支付租金，但在持续支付 18 个月后，便无正当理由停止支付租金，且始终未配合购房者办理商铺产权分户登记手续。
因多次自行沟通无果，W 女士于 2026 年 4 月通过国樽律所北京总所对接至老挝办公室。鉴于案件涉及跨境不动产权属核查、境外开发商违约责任认定、双法域法律适用三大核心难点，老挝办公室当日启动 “中老紧急协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组（含 2 名老挝本地执业律师、3 名北京市律协涉外房地产律师人才库成员），全权代理本案租金追索与产权核验工作。
二、中老联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域法律论证与维权方案统筹、老挝办公室负责本地司法落地与开发商当面施压” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：
1、2026 年 4 月 12 日－4 月 18 日：双法域案件风险评估
北京总部：完成《商铺买卖合同》《委托运营协议》、购房款支付凭证、历史租金流水、双方沟通记录的全面梳理，出具《中国法下购房者权益合法性评估报告》，确认开发商违约事实清晰，委托人主张的租金债权及产权诉求具备充分合同依据。
老挝办公室：针对老挝不动产登记制度、商业地产合同纠纷解决流程开展专项调研，通过本地工商与不动产渠道初步核实开发商主体资质、案涉项目整体备案情况，排查开发商名下可执行财产线索，排除开发商无履约能力的极端风险。
2、2026 年 4 月 19 日－5 月 31 日：产权调查启动与权利主张文书送达
北京总部：结合《涉外民事关系法律适用法》对不动产物权与合同纠纷的准据法规则，制定 “非诉协商优先、诉讼备选兜底” 的整体维权方案；起草正式律师函，明确列明欠付租金金额、逾期违约金计算标准、产权办理时限要求及拒不履行的法律后果。
老挝办公室：联动老挝当地官方合作的不动产查询机构，正式向老挝不动产登记机关提交案涉商铺的权属查询申请；同时完成律师函的老挝语翻译与本地合规校验，通过老挝商事送达渠道向开发商完成直接送达，相较于传统外交送达路径大幅压缩维权周期。
3、2026 年 6 月 1 日－8 月 31 日：多轮协商谈判与产权核验取证
北京总部：全程参与谈判策略制定，细化租金与违约金的计算明细，依据中国合同法及涉外裁判规则提供法律论证支持，同步向委托人同步谈判进展，确认谈判底线与方案调整空间。
老挝办公室：由本地执业律师牵头，与开发商开展 4 轮线下正式磋商，结合老挝《合同法》违约责任条款及中老投资保护协定相关规则，向开发商释明违约诉讼对其商业信誉与项目合规性的影响；同步跟进产权调查流程，陆续获取案涉商铺的备案登记底档、权利限制记载，逐一排查一房多售、违规抵押等权属瑕疵风险。
4、2026 年 9 月 1 日－9 月 21 日：和解方案落地与案件办结
北京总部：审核最终和解协议条款，确认租金及违约金支付方式、产权核验配合义务等内容符合委托人权益，保障协议内容在中老双法域下均具备法律效力。
老挝办公室：跟进开发商履约进度，确认全部欠付租金及逾期违约金足额支付至委托人指定账户；协同不动产登记部门完成案涉商铺的产权备案信息核验，确认商铺已备案至委托人名下、无权利限制。2026 年 9 月 21 日，双方权利义务全部结清，案件正式办结。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案办理难点均为东南亚跨境房产纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1、跨境不动产权属核查的属地程序适配
专业依据：老挝《土地法》、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条
解决方案：严格遵循 “不动产物权适用不动产所在地法律” 的冲突法规则，以老挝本地不动产登记机关的备案信息为权属认定核心标准，通过本地法定查询渠道完成全流程核验；同时向委托人同步中老两国的物权登记规则差异，明确权属认定的法律依据，全面排查潜在权利瑕疵。
2、境外开发商非诉追责的效率与成本平衡
专业依据：老挝《合同法》、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、中老关于鼓励和相互保护投资的协定
解决方案：优先选择非诉协商路径降低维权成本，同时构建 “本地施压 + 法律兜底” 的双重机制 —— 一方面通过老挝本地律师当面磋商、送达法律文书形成直接压力，另一方面做好跨境诉讼的管辖论证与证据准备，以 “可落地的诉讼风险” 推动开发商主动履约，兼顾效率与成本。
3、团购项目中个体权益的优先保障
专业依据：合同相对性原则、老挝不动产登记分户备案规则
解决方案：针对批量团购项目备案信息模糊的问题，以委托人个体的买卖合同为核心主张权利，单独推进分户产权核验与租金追索；同时联动其他参与团购的购房者形成集体维权合力，在共性诉求上共同施压，在个体权益上优先落地，保障委托人诉求得到优先响应。
4、双法域法律适用与管辖的衔接适配
专业依据：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条
解决方案：提前梳理合同中的法律适用与管辖约定，评估中国法院与老挝法院各自的管辖可行性与执行难度；结合案件标的与维权周期，优先选择非诉协商模式，同时同步完成双方法院管辖的路径论证，确保协商不成时可快速启动诉讼程序，保障维权路径的灵活性。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
2、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。
4、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）老挝法律
1、老挝《土地法》相关规定：商业地产不动产的权利归属以政府不动产登记机关的备案信息为准，不动产权利转让应当依法办理变更登记，未经登记不产生物权变动效力。
2、老挝《合同法》相关规定：合同当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（三）双边规则
中老两国关于鼓励和相互保护投资的协定：中国投资者在老挝境内的合法投资、收益及其他财产权利受当地法律保护，缔约一方应当保障缔约另一方投资者的投资权益不受非法侵害。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽老挝办公室多年东南亚跨境房产法律服务经验，针对赴老挝投资商业地产的中国投资者，提出以下三点权威建议：
1、交易文件规范化：签订正式书面买卖合同与委托运营协议，明确约定租金支付标准、支付周期、逾期违约责任、产权办理时限及违约金计算方式，建议明确约定争议解决的准据法与管辖机构，降低后续维权的法律适用成本。
2、产权跟进常态化：购房后及时关注项目产权备案进度，定期通过当地法定渠道核实商铺的登记状态，避免因批量备案信息滞后、开发商违规操作导致权属不清或权利瑕疵，建议每年进行一次产权状态核验。
3、维权启动及时化：发现开发商出现逾期付租、拖延办证等违约迹象时，应在 3 个月内委托具备中老双法域服务能力的律师团队介入，避免因拖延导致开发商转移财产、项目出现合规风险，错过最佳维权时机。
