发布机构：国樽律师事务所英国办公室
结案时间：2026 年 9 月 26 日
核心成果：全程非诉协商结案，客户足额获赔房屋价值折损款项
本案例由国樽律师事务所英国办公室与北京总部涉外房产争议解决团队联合办理，严格遵循中英两国房产交易法律规则与律师执业规范，依托国樽多年跨境不动产法律服务经验与双法域执业资质，为中国境内购房者提供了全链条、低风险的跨境房产争议解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度涉外房产争议解决典型案例库，其 “双法域合规校验 + 本地证据调取 + 分层谈判推进” 的办案模式被广泛应用于欧洲区域跨境房产纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
委托人系国内居民陈先生，于 2016 年 8 月与英国伦敦某开发商签署期房购房合同，购买伦敦市中心一套公寓。购房阶段开发商仅提供平面图纸，明确标注房屋旁商业楼不会对室内采光造成遮挡。房屋原挂牌价 132 万英镑，最终委托人以 127 万英镑的优惠价格成交。
2023 年 12 月房屋正式交付，委托人按英国当地规定完成契税缴纳。收房后委托人发现房屋采光被周边商业楼严重遮挡，房屋出租、转售均受到显著负面影响。同楼栋受商业楼遮挡一侧的房源普遍折价 20%-30% 挂牌仍难以成交，委托人所购房屋为 2 层 202 室，同楼层 201 室同为受遮挡户型，折价 20% 挂牌后长期未售出。
委托人购房阶段所用律师由开发商推荐，为充分维护自身权益，委托人于 2026 年 3 月通过国樽律所北京总所对接至英国办公室。鉴于案件涉及中英双法域法律适用、境外房产价值损失认定、跨境非诉谈判策略三大核心难点，英国办公室当日启动 “中英协同办案机制”，联合北京总部成立由 4 名律师组成的专项办案组（含 2 名英国本地执业律师、2 名北京市律协涉外律师人才库成员），全权代理本案争议解决工作。
二、中英联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责客户对接与中国法域合规支撑、英国办公室负责本地法律落地与开发商谈判” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：
1.2026 年 3 月 8 日－3 月 15 日：双法域案件风险评估
北京总部：完成委托人身份材料、购房合同原件、开发商提供的宣传平面图、房款支付凭证、契税缴纳证明等全套基础资料梳理，出具《涉外民事委托合规性审查意见》，明确中国律师提供跨境非诉服务的合法依据，同步完成客户 “优先换房、备选赔偿” 核心诉求的法律可行性分析。
英国办公室：调取伦敦市规划局该商业楼的原始规划许可文件、标的公寓项目的官方销售说明书，比对同楼栋不同楼层、不同朝向房源的历史挂牌与成交数据，完成《英国房产法下开发商信息披露义务分析报告》，确认开发商未如实告知采光遮挡属于违反消费者保护义务的行为，初步测算房屋价值贬损幅度约为 20%-25%，排除客户主张超过诉讼时效的法律风险。
2.2026 年 3 月 16 日－3 月 22 日：法律文书起草与本地正式送达
中英律师联合起草中英文《律师催告函》，实体层面明确引用英国《2008 年消费者保护（不公平交易）条例》、普通法误述制度及《1979 年货物销售法》延伸适用规则，程序层面援引中国《律师法》关于涉外法律服务的权限规定，详细列明开发商的违约责任，正式提出两项主张：一是优先置换同楼栋 402 室无遮挡房源，客户可协商补付合理差价；二是若无法换房，则要求开发商按市场贬损价值支付折价赔偿。函件同时告知，若开发商拒不协商，我方将启动英国本地诉讼程序并主张全部维权成本。
英国办公室通过本地执业律师资质，于 3 月 22 日向开发商注册地址完成正式送达，相较于传统外交送达路径，节省 80% 以上的沟通周期，直接触发开发商法务部门的正式响应。
3.2026 年 3 月 23 日－9 月 25 日：多轮跨境协商与共识推进
开发商最初回函以 “平面图仅为示意性说明，不构成合同条款” 为由拒绝承担责任，同时主张房屋已完成交付、购房者已缴纳契税，视为认可房屋现状，无权再主张瑕疵赔偿。针对上述抗辩，中英联合办案组制定分层抗辩策略，逐步推进谈判：
法律规则层：结合英国普通法下的误述构成要件，举证开发商在销售阶段作出的 “无采光遮挡” 表述属于对房屋核心使用功能的事实性描述，是影响购房者定价决策的关键信息，而非抽象示意，构成误导性陈述；同时援引英国不动产完工后救济规则，证明产权登记完成前，房屋交付行为不视为购房者对房屋全部状况的认可，购房者仍有权就与合同描述不符的重大瑕疵主张权利。
事实证据层：提交同楼栋 201 室等同户型房源的连续挂牌数据、本地持牌房产中介出具的价值评估意见，结合英国皇家特许测量师学会（RICS）的估值标准，证明采光遮挡对房屋市场价值的实质性贬损影响，明确损失计算的合理依据与参考标准。
商业利益层：从开发商后续项目口碑、剩余房源销售影响角度出发，分析诉讼程序可能带来的品牌负面影响与时间成本，提出和解方案的商业优势，引导开发商转向协商解决。 前后历经 6 轮线上磋商与 2 轮线下会谈，双方分歧逐步缩小，开发商最终同意以现金赔偿方式解决争议。
4.2026 年 9 月 26 日：和解协议签署与案件办结
双方正式签署《和解协议》，开发商于约定时限内一次性支付对应房屋价值折损的全部赔偿款。委托人确认收到全部款项后，联合办案组向其交付《案件结案报告》《英国购房法律风险防控手册》，针对后续海外房产配置提供专项建议。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案的办理难点均为中国投资者海外购房纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1.跨境房产纠纷中的双法域律师服务合规性问题
专业依据：中国《律师法》、国际私法当事人意思自治原则、英国《律师执业法》关于境外律师参与非诉协商的相关规定
解决方案：采用 “北京总部负责客户对接与中国法域合规审查、英国办公室负责本地法律适用与现场沟通” 的协同模式，由英国本地执业律师出具正式法律意见并负责文书送达与谈判，中国律师提供全程策略支持与客户沟通，确保服务同时符合中英两国律师执业规范，保障委托程序与维权行为的双重合规。
2.期房销售中示意性图纸与虚假误述的边界认定
专业依据：英国《2008 年消费者保护（不公平交易）条例》、英国普通法误述（Misrepresentation）制度
解决方案：调取项目官方规划审批文件与全套销售宣传材料，对比开发商销售时的表述与实际规划差异，结合普通消费者缔约时的合理信赖标准，论证 “无采光遮挡” 属于对房屋核心使用功能的事实性承诺，而非免责条款中的 “抽象示意”，符合误导性陈述的法定构成要件。
3.房屋交付后的瑕疵救济权利与价值贬损认定标准
专业依据：英国《1979 年货物销售法》延伸适用规则、英国不动产交易完工后救济规则、英国皇家特许测量师学会（RICS）房产估值标准
解决方案：明确产权登记完成前的权利救济边界，房屋交付与契税缴纳行为不构成购房者对房屋隐性瑕疵的认可，购房者仍有权就与合同描述不符的重大瑕疵主张违约责任；同时采用 “同楼栋同户型市场对比法”，以受遮挡房源的实际市场折价幅度作为损失计算基础，辅以专业机构估值意见，确保赔偿金额兼具合理性与可执行性。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国律师法》：律师可以接受自然人、法人或者其他组织的委托，办理涉外法律事务，包括出具法律意见、参与协商谈判、出具律师函等非诉讼法律服务。
2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
（二）英国法律
1.英国《2008 年消费者保护（不公平交易）条例》：经营者向消费者提供商品或服务时，不得作出虚假或误导性陈述，不得隐瞒对消费者交易决策有重大影响的关键信息，否则消费者有权主张相应损害赔偿。
2.英国普通法下的误述（Misrepresentation）制度：若合同一方在缔约前作出与事实不符的重要陈述，另一方基于对该陈述的信赖订立合同并遭受财产损失，受损失方有权主张减价、损害赔偿或撤销合同。
3.英国《1979 年货物销售法》延伸适用原则：期房交付应当符合合同及宣传材料中的描述标准，存在重大品质或状况瑕疵的，购房者有权要求修理、减价或赔偿损失。
4.英国不动产交易完工后救济规则：房屋交付后、产权登记完成前，若发现房屋存在与合同约定不符的重大瑕疵，购房者仍可向开发商主张违约责任，权利主张不受房屋交付行为的限制。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽英国办公室多年跨境房产法律服务经验，针对有海外购房需求的中国投资者，提出以下三点权威建议：
1.购房前尽调独立化：购买境外期房时，不要仅依赖开发商提供的平面图纸与宣传资料，建议委托房产所在地的独立专业律师或测量师机构，对周边建筑规划、房屋采光、配套设施等核心事项进行尽职调查，核实宣传内容的真实性与规划合规性。
2.合同条款具象化：在购房合同中明确约定房屋交付标准、瑕疵救济方式与违约责任，特别是将宣传资料中的核心承诺（如采光、视野、配套等）纳入合同条款，同时明确 “示意性图纸不免除开发商事实陈述责任” 的相关约定，避免开发商以 “仅供参考” 为由规避责任。
3.维权及时本地化：发现房屋存在与合同约定不符的瑕疵时，应在产权登记完成前及时主张权利，优先委托具备双法域服务能力的律师团队介入，借助本地律师的执业资质与市场经验，通过非诉谈判快速推进争议解决，降低维权的时间成本与经济成本。
