售后返租商铺一般位于商场或专业市场。由于商铺价格不菲，为了让更多人能够负担得起，开发商会将商铺分为不同的产权面积，然后直接出售产权面积，价格自然较低。

开发商主要通过承诺较长的租期和不需要自行管理，只需按时收取租金来进行推广。此外，最重要的是开发商承诺非常高的回报率，对于大部分人来说，自身存款是达不到这种回报率的，因此具有很大的诱惑力。

然而，返租商铺失败的风险相对较高。今天，国樽律师事务所商品房律师团队将对返租商铺中的风险进行梳理和总结。

第一种风险：经营状况变化幅度大

开发商或商场经营者在出售商铺后，通常会与业主签订一份返租合同，规定了一定年限内按照特定的投资回报率将商铺的经营收益返还给业主。这种合同通常会签订5至10年的返还年限。

如果市场不景气，导致返租商铺失败，应该如何处理呢？返租合同实际上是购房者现在所面临的一种风险。在漫长的返租期间内，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的回报就有可能无法得到保障。

第二种风险：自以为占到了便宜

商铺返租销售的主要原因是对于某些开发商来说，他们无法接受商铺只租不卖的情况，因为投资回收期至少需要十几年，这对他们来说是难以承受的。

为了能够尽快变现，他们选择了分割出售。为了吸引购买者，他们通常承诺售后返租，并通过广告来大肆宣传。然而实际上，一些开发商通过提高商铺售价，实际上已经提前将今后要支付给投资者的利息算入其中。

第三个风险：缺乏风险保护机制

许多回报方式缺乏规避风险的机制，如银行担保或保险公司的保险等。对于普通投资者来说，大量投资却没有切实有效的风险保障是不可承受的。

第四个风险：不能取得完整的物权

房地产开发公司把商铺划分为小店面逐个出售，这导致买家无法获得完整的物权。

若干年后，产权是否会发生变更，买家是否能按时收取承诺的租金，法律是否承认这些权利等等，都直接影响着投资者的利益，成为了一个现实问题。

第五个风险：容易出现复杂的税务问题

根据相关税法规定，"返租"涉及两种不同的应税行为。一方面是开发商销售商品房的行为，另一方面是买方业主的出租行为。

买卖双方都需要按照规定分别缴纳税款。在进行交易时，参与"返租"买卖的双方都应该充分考虑与之相关的税务问题，以免因为对税法不了解而面临罚款和滞纳金。