在当今社会，随着城市化进程的加快和房地产市场的蓬勃发展，物业服务行业扮演着越来越重要的角色。物业服务不仅关系到居民的日常生活质量，也是社区和谐与城市文明的重要体现。然而，物业服务合同纠纷案件的增多，反映出业主与物业服务公司之间存在的矛盾和问题。本文通过一起具体的物业服务合同纠纷案例，深入剖析了业主与物业服务公司之间的法律关系和权利义务。
当事人与某房地产开发企业签订了房屋购买合同，并与一家物业管理公司签订了物业服务协议。根据协议，物业管理公司负责提供包括公共区域管理、环境维护、安全监控、消防管理、交通与停车管理、装修监管等多项物业服务，并明确了服务标准、费用及逾期缴费的违约责任。当事人入住后，因认为物业服务未达到约定标准，一直未支付物业费。物业管理公司在多次催缴无果后，提起诉讼，要求支付拖欠的物业费及违约金。
国樽律师认为，本案的争议焦点在于，物业服务未达到约定标准，
业主是否可以因此不支付物业费。在本案中，法院审理认定，双方签订的物业服务协议是真实意愿的体现，不违反法律法规的强制性规定，双方应本着诚信原则履行义务。物业管理公司已履行了协议的主要义务。当事人未按约定支付物业费，构成违约，应继续履行支付义务。然而，物业管理公司提供的服务存在不足，未能完全履行合同义务，也存在违约行为。考虑到双方约定的违约金过高，法院不支持违约金的诉求。
国樽律师认为，法院的审理依据主要来源于《中华人民共和国民法典》中关于物业服务合同的相关条款。民法典对物业服务合同的规定，旨在明确业主与物业服务企业之间的权利与义务，规范物业服务行为，保障双方合法权益。
首先，根据民法典的规定，业主有义务按照合同约定向物业服务企业支付物业费。这是物业服务企业正常运营的基础，也是其提供服务的前提。物业费的支付不仅是业主的合同义务，也是其法定责任。物业服务企业在提供服务的过程中，应当遵循合同约定，确保服务质量，满足业主的合理期待。其次，物业服务企业在提供服务时，应当全面履行合同义务。这意味着物业服务企业不仅要提供合同中明确约定的服务项目，还要确保服务的质量达到约定的标准。如果物业服务企业未能全面履行合同义务，或者服务质量存在瑕疵，业主有权要求物业服务企业改正或承担相应的违约责任。此外，民法典还规定了违约金的适用原则。违约金是合同双方为了预防违约行为而事先约定的一种经济补偿。在本案中，法院认为双方约定的违约金过高，不符合实际情况，因此不予支持。这一裁决体现了法院在处理物业服务合同纠纷时，既保护业主的合法权益，又不过度加重物业服务企业的负担，力求实现公平正义。最后，民法典鼓励业主与物业服务企业之间建立良好的沟通机制，通过协商解决纠纷。业主在对物业服务质量不满时，应采取积极措施，如向物业服务企业提出改进建议，或者通过业主大会等途径表达诉求。物业服务企业也应当积极响应业主的需求，不断改进服务，提高服务质量，以实现双方的共赢。
随着城市化进程和房地产业的发展，物业服务行业迅速扩大，专业化和现代化的住宅小区管理和服务方式逐渐形成，相关纠纷也随之增多。物业合同履行周期长，业主对服务质量的评价标准不一，物业公司很难让所有业主满意。通过本案例，有助于纠正业主对物业服务的错误认识，促进物业公司与业主的合作，共同创造美好、舒适的生活环境。这种环境的营造，既需要物业服务公司的努力，也离不开业主的理解和支持。
