随着印尼房地产市场的发展（尤其是新首都 IKN 的建设激励），越来越多中国人选择在印尼购房投资或居住。但印尼房地产有独特的法律体系和监管要求，外国人购房需严格遵循当地规则。
一、印尼购房核心法律要求（外国人适用）
印尼实行大陆法系，房地产相关法律以成文法为核心，主要依据《1960 年土地基本法》《2020 年创造就业法》等法规。中国人作为外国人，购房需遵守以下核心规则：
1. 所有权限制与合法权利类型
印尼不允许外国人拥有土地所有权（Hak Milik/HM，即永久产权），仅印尼公民及特定本地实体可持有 HM。中国人购房可通过以下合法权利类型：
使用权（Hak Pakai/HP）：最适合外国人的权利类型，允许持有者使用土地并获益，可用于建造住宅或购买公寓。有效期 30 年，可延长 20 年，最长可再续 30 年（累计 80 年）。申请条件：外国公民需在印尼居住，外国实体需在印尼设有代表处。
公寓单元所有权（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun/SHMSRS）：允许外国人直接拥有公寓单元，需满足三项要求：持有有效移民文件、公寓位于指定区域、符合最低价格标准。
补充说明：若通过印尼外资公司（PMA）购房，可申请建筑权（Hak Guna Bangunan/HGB）或耕作权（Hak Guna Usaha/HGU），但需符合外资公司运营范围要求，HGB 有效期累计最长 80 年，HGU 累计最长 95 年（新首都 IKN 除外，HGU 最长 190 年、HGB 最长 160 年）。
2. 法律体系与合规基础
印尼不承认判例法，法律依据为成文法规及习惯法（保护原住民社区利益），无国际公约直接适用。
土地权利必须在国家土地局（BPN）注册，未注册的权利无法律保障，无法转让、抵押或对抗第三方。
二、中国人印尼购房完整流程
印尼购房流程需遵循严格的法律程序，核心步骤如下，全程约需 1-2 个月：
1. 前期尽职调查（关键环节）
信息查询：通过官方电子平台核实土地信息：① Sentuh Tanahku（手机 APP）：查询土地位置、权利类型、面积等；② BHUMI 网站：获取地理空间格式的土地详情；③ GISTARU 网站：确认土地是否符合 zoning（空间规划）要求，避免违规使用。
文件核查：要求卖家提供原土地证书、过往交易契约（AJB）、年度土地建筑税（PBB）完税证明，确保土地无纠纷、无抵押等 encumbrances（产权负担）。
专业协助：建议聘请印尼本地法律顾问，开展土地尽职调查，审查合同条款，规避法律风险。
2. 签署交易文件
核心文件：买卖契约（Akta Jual Beli/AJB），需以印尼语起草，在土地契约官员（PPAT）面前签署（PPAT 为法定公证机构，无其见证的交易无效）。
补充文件：若委托他人代办，需提供经公证的授权委托书；买卖双方需提交身份证明文件（护照等）。
付款要求：买家需在 AJB 签署前或签署当日付清全款。
3. 产权注册与证书获取
PPAT 签署 AJB 后，需在 7 个工作日内将文件提交至土地所在地的 BPN 办公室，办理产权变更注册。
所需材料：申请信、买卖双方身份证明、PBB 完税证明、原土地证书、AJB 原件、授权委托书（如有）。
完成注册后，BPN 将发放新的土地权利证书，此时产权正式转移至买家名下。
4. 融资选项（如需贷款）
中国人可申请印尼银行的住房贷款（Kredit Pemilikan Rumah/KPR）或公寓贷款（Kredit Pemilikan Apartement/KPA），贷款机构通常要求：
提供稳定收入证明、职业证明；
以所购房产作为抵押，签署抵押契约并在 BPN 注册；
贷款利率相对较低，贷款期限可灵活约定（需符合银行要求）。
三、购房税费明细（买家 + 卖家）
印尼购房税费分买家和卖家承担，税率明确，需在交易前足额准备：
1. 买家需支付的税费
土地建筑获取税（BPHTB）：最高 5%（按交易价值计算，各地税率略有差异），需在 AJB 签署前或当日支付。
增值税（VAT）：当前税率 11%，2025 年 1 月起上调至 12%，直接由买家承担。
其他费用：PPAT 文书制备费（可与卖家协商分摊）、BPN 注册行政费。
2. 卖家需支付的税费
所得税：转让房产所得需缴纳 1%-2.5% 的所得税（依据《2016 年第 34 号政府条例》）。
土地建筑税（PBB）：最高 0.5%（按房产销售价值计算），交易前需结清过往年度欠费。
奢侈品税：若房产为豪宅、高档公寓等奢侈品类型，需缴纳 20% 的奢侈品销售税（依据《2020 年第 61 号政府条例》）。
特别提示：企业持股转让税费
若通过收购持有房产的印尼公司股权间接购房，税费标准与直接购房一致（PBB、BPHTB、增值税税率不变），但需额外咨询税务顾问确认股权交易相关合规要求。
四、关键注意事项（尽职调查 + 风险规避）
1. 尽职调查不可忽视
核实土地权利合法性：确认卖家持有 BPN 颁发的有效证书，权利类型符合外国人购房要求（HP 或 SHMSRS）。
税务合规核查：要求卖家提供完整的税务档案，确保无未缴税费（否则可能影响产权转移）。
空间规划合规：通过 GISTARU 网站确认房产用途与 zoning 要求一致，避免因违规使用被政府限制。
2. 合同条款与风险防范
卖家保证义务：依据《印尼民法典》，卖家需保证房产无隐藏缺陷、无产权纠纷、无未披露的抵押。建议在合同中明确：若存在隐藏缺陷，买家可要求赔偿或撤销交易。
开发商特殊责任：若向开发商购房，依据《消费者保护法》，开发商需透明披露房产信息（如面积、交付标准等），若存在不符，买家可要求赔偿。
3. 租赁与后续管理
若购房后用于出租，商业或住宅租赁均以合同约定为准（无专门租赁法规）：① 租赁期限、租金涨幅由双方协商；② 转租需经房东书面同意；③ 房东承担 PBB，租户承担租金增值税。
房产维护：若为公寓，需关注物业管理条款；若为土地建房，需提前获取建筑许可（PBG）和使用合格证书（SLF），否则可能面临拆除风险。
4. 投资热点与趋势
热门区域：巴厘岛、龙目岛等旅游胜地的房产受外国投资者青睐；新首都 IKN 因政策激励（延长土地权利期限），未来投资潜力显著。
避坑提示：传统写字楼需求持续下滑（2024 年雅加达写字楼空置率达 26.7%），不建议盲目投资；优先考虑住宅、 serviced apartment（服务式公寓）或工业地产。
5. 环境与合规要求
若购房后进行开发建设，需根据项目影响获取环境合规文件：① 重大环境影响项目需提交 AMDAL（环境影响评估）；② 无重大影响项目需提交 UKL-UPL（环境管理与监测计划）。
绿色建筑激励：若购买符合标准的绿色建筑（如 4 层以上住宅、5 万㎡以上写字楼），可享受地方政府激励（如免部分审批、允许增加楼层等）。
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