随着希腊房地产市场的复苏与国际化，越来越多中国人将目光投向这片地中海热土。但希腊房产交易有其独特的法律框架、流程规范和税费体系，了解核心规则是顺利购房的关键。
一、希腊购房法律基础与中国人购房资格
1. 核心法律框架
希腊房产交易的根本法律依据是《希腊民法典》（第三编 “财产法”），同时辅以《民事诉讼法典》《1995 年第 2308 号法》《1998 年第 2664 号法》（地籍办公室程序规范）、《1929 年第 3741 号法》（横向所有权相关）等专项法规。希腊宪法第 17 条明确保护财产权，为房产交易提供基础法律保障。
2. 中国人购房资格限制
希腊对非欧盟 / 欧洲自由贸易联盟（EFTA）公民的购房资格有特定限制，中国人需重点关注：
边境地区购房：希腊将部分省份和岛屿划定为边境区域，非欧盟 / EFTA 公民或法人需向区域分权管理局提交申请，明确购房用途并获得特殊许可，方可解除购房禁令。
私人岛屿购房：根据《1990 年第 1982 号法》第 28 条第 1 款，购买私人岛屿的房产需获得希腊国防部的官方授权。
其他区域：除边境地区和私人岛屿外，中国人在希腊大部分区域购房无额外资格限制，与希腊公民、欧盟公民遵循同等核心规则。
二、希腊购房核心流程：从选房到产权落地
希腊购房流程需多个专业机构参与，核心环节环环相扣，全程需遵循 “文件合规 + 公证 + 注册” 三大核心原则：
1. 关键参与方及职责
房产中介：对接买卖双方，提供房源信息与交易撮合服务。
律师：为买卖双方提供尽职调查（核实产权合法性、无抵押 / 查封等）、文件起草与审核、产权核验等核心服务。
土木工程师：为卖家出具房产无违建证明、能源效率证书、数字 ID 证书及环境合规文件。
税务局：征收转让税等相关税费，出具纳税证明。
公证员：见证并签署公证转让契约，核验所有交易文件的合法性。
土地 registry 或地籍办公室：办理产权注册，是所有权生效的核心机构。
2. 实操流程步骤
尽职调查阶段：买家通过律师核查房产产权文件（确保卖家及前任产权合法）、无抵押 / 查封 / 第三方主张等 encumbrance（权利负担），工程师核实房产是否存在违建、能源等级是否合规。
文件准备阶段：卖家需提供产权税缴纳证明、无违建（或违建合法化）证明、能源性能证书、房产数字 ID；买家完成税务申报。
税费缴纳阶段：买家在签署公证契约前，向税务局缴纳转让税。
公证签约阶段：买卖双方在公证员见证下签署转让契约，买家支付公证费。
产权注册阶段：买家向土地 registry 或地籍办公室提交注册申请，附上公证契约副本、税务申报文件、地籍图提取物（地籍办公室注册需提供），缴纳注册费后完成产权注册 ——仅完成注册，买家才正式获得房产所有权，且多买家情况下，注册在先者优先取得所有权。
三、希腊购房税费明细：买家与卖家的成本拆分
希腊房产交易税费体系清晰，买家需承担主要税费，卖家税费视持有年限而定，核心税费如下：
1. 买家需缴纳的税费
转让税：税率 3.09%，计税基数取房产公平市场价值与税务评估价值中的较高者；若房产为买家首套自住房，可享受税收豁免。
公证费：按固定标准缴纳，由买家承担。
注册费：向土地 registry 或地籍办公室缴纳，为注册产权的必要费用。
VAT（增值税）：新建房产（2006 年起获建筑许可）转让税率为 24%，但该税种已暂停征收至 2025 年 12 月 31 日，期间购房无需缴纳。
2. 卖家需缴纳的税费
资本利得税：若房产持有不满 5 年出售，按售价比买入价的差额征收 15%；若持有超过 5 年且出售收益低于 25,000 欧元，免征该税。目前该税种已暂停征收至 2024 年 12 月 31 日。
3. 租赁相关税费（若购房后出租）
房东所得税：租金收入按档次计税 ——0-12,000 欧元部分税率 15%，12,001-35,000 欧元部分税率 35%，超过 35,000 欧元部分税率 45%；法人房东租金收入计入营业所得，相关费用可税前扣除。
租户印花税：默认由租户承担，税率为月租金的 3.6%，可由双方另行约定。
四、关键注意事项与风险提示
1. 产权与注册核心风险
希腊无国家产权担保制度，产权合法性完全依赖注册文件与尽职调查，务必委托律师核查房产历史产权链。
所有不动产物权（所有权、抵押权等）必须注册才生效，未注册权利无法对抗善意第三方；抵押权的优先顺序按注册时间确定。
2. 专业人士不可替代
律师的尽职调查是规避产权风险的关键，需核实房产是否存在未披露的抵押、查封、产权纠纷等。
土木工程师的合规证明（无违建、能源等级）直接影响交易合法性，无相关证明将导致无法完成注册。
3. 融资与担保规则
希腊无针对房产融资的专项法规，中国买家（无论居民与否）与希腊公民、法人遵循同等融资规则；房地产投资公司（REICs）贷款有特殊限制（贷款总额不超过资产的 75%）。
房产贷款的核心担保方式为抵押或抵押预告登记，需通过公证契约设立并完成注册，方可对抗第三方。
4. 租赁与使用规范
若购房后出租，商业租赁最短租期 3 年，可转租（合同无禁止条款前提下）；住宅租赁同样最短 3 年，租户需承担日常使用损耗的维修责任，房东承担其他维修义务。
所有租赁协议需附上建筑能源性能证书，否则协议无效，证书编号需同步申报税务部门。
5. 公共法律与环境要求
建筑改造、新建需取得对应许可（普通建筑许可、小型工程许可等），无默示许可制度，长期使用不代表违建合法化。
历史建筑（受《2002 年第 3028 号法》保护）的改造、用途变更可能受限制，购房前需核实房产是否属于保护范围。
希腊无污染土地公共登记册，买家需自行委托专业机构开展环境尽职调查，核实土壤、水质等是否合规。
免责声明
法律及程序可能发生变更。本文仅提供一般性信息，不构成法律建议。若您在海外遭遇法律纠纷，请立即联系我们咨询专业涉外律师。
