随着芬兰房地产市场的规范化与投资潜力释放，越来越多中国人关注当地购房机会。
一、购房核心法律要求：非欧盟居民需重点关注
1. 主体资格限制（非欧盟居民关键条款）
根据芬兰法律，中国人作为非欧盟居民，若要购买芬兰房地产或房地产公司股份，必须获得芬兰国防部的书面许可。许可审批核心标准为：购房行为不得危害芬兰国家安全或国防体系。此外，若购买的是房地产公司股份，需注意若该公司被非欧盟居民控股超过 10%，同样需履行许可申请程序。
特殊区域限制：奥兰群岛（Åland Islands）对所有权有严格规定，仅限该省居民购买，非当地居民无购房资格。
2. 所有权与权利体系
芬兰法律认可的土地权利包括所有权、可登记特殊权利（如土地租赁权、采矿权）、地役权、抵押权等。需注意：
土地与建筑物所有权可分离登记：若未明确登记分离，债权人默认建筑物归属于土地所有权人；
无法律所有权与受益所有权的区分，登记权利优先于纯合同权利，未登记权利仅在第三方存在恶意时可主张优先权；
所有土地均需强制登记，登记权利（如抵押权）遵循 “先登记者优先” 原则，后续登记权利不得对抗在先权利。
二、购房流程与关键操作环节
1. 交易前准备
资格审核：提前向芬兰国防部提交许可申请，明确购房用途（自住 / 投资），避免因国家安全审查未通过导致交易失败；
产权调查：通过芬兰土地登记系统（可电子查询）核实房产权属、抵押情况、地役权及土地规划限制，无需卖方同意即可获取完整登记信息；
专业支持：建议委托芬兰本地律师、公证人和房地产中介，其中公证人需对交易文件进行认证，确保合同合规性。
2. 签约与付款
合同形式：必须签订书面销售契约，明确包含四大核心要素：转让意图、标的房产信息、买卖双方身份、交易价格或对价；
公证要求：非电子交易需经公证人认证，电子交易可通过芬兰国家土地调查局在线平台完成（仅支持芬兰语 / 瑞典语），需通过网上银行强身份验证；
所有权转移：通常约定 “付款与所有权转移同步”，付款后通过契约确认所有权变更，电子交易可自动完成所有权登记，无需额外申请。
3. 登记流程
芬兰土地登记分为两类：产权与抵押登记（由国家土地调查局负责）、地役权与城市规划登记（市政部门或国家土地调查局负责）。买家需在支付转让税后，提交登记申请，登记完成后即享有完整产权保护。登记信息公开可查，能有效保障交易安全。
三、税费明细：买家与卖家核心税负
1. 买家需承担的税费
转让税：2024 年 1 月 1 日起，税率为房产成交价的 3%，需在销售契约签署后 6 个月内缴纳，是买家核心税负；
登记相关费用：登记本身费用较低，主要成本为公证费、律师服务费等实操开支。
2. 卖家需承担的税费
资本利得税：出售房产的利润需缴纳 30%-34% 的所得税，若房产持有超过 10 年，可按成交价的 60% 计算应纳税所得额，最高税负约为成交价的 20%；
无其他专项税费：房产转让免征增值税，仅需履行资本利得税申报义务。
3. 持有期间税费
年度房地产税：按土地与建筑物的评估价值征收，税率根据建筑类型、用途（住宅 / 商业 / 工业）、面积及设施条件确定；
注意事项：若房产用途变更（如工业改办公），需及时通知税务部门，避免因未足额缴税产生滞纳金。
4. 税务优化提示
通过房地产公司持有房产可能更具税务效率：2024 年起，转让房地产公司所有权的转让税税率为 1.5%，低于直接转让房产的 3% 税率。
四、核心注意事项：规避风险与合规要点
1. 披露与担保义务
卖家需全面披露影响房价的关键信息，包括建筑物面积与状况、土地规划限制、建筑许可、抵押权、土壤或地下水污染史等；
买家可依赖卖家提供的担保（如环境合规、租赁协议合规等），无需自行核实技术类信息，但建议通过律师进行环境调查，避免继承污染责任（污染者需承担法定清洁义务，与所有权变更无关）。
2. 融资与违约处理
融资规则：芬兰无专门房地产融资法规，仅遵循通用银行监管要求， lenders 主要通过房产抵押保障债权；
违约处置：若借款人违约， lender 需通过法院程序实现抵押权（如拍卖房产），无抵押人同意不得自行处置；借款人可就拍卖价格过低等理由上诉，但成功率较低，可能延缓执行流程。
3. 租赁相关规则（若购房后出租）
商业租赁：租期通常为 10 年（可约定固定期或不定期），租金调整与芬兰生活成本指数挂钩，租户转租需经房东同意，合并时租赁权自动转移至接收公司；
住宅租赁：租期常见 6-12 个月，租金调整需书面通知租户，不定期租赁的租户若难以找到替代住所，法院可延长搬迁期限至 1 年，房东解约需先发出书面警告。
4. 市场趋势与选址建议
热门区域：赫尔辛基都会区为核心市场，坦佩雷、图尔库为次级市场，国际投资者主要集中于这些区域；
行业热点：市中心优质写字楼（如赫尔辛基 Signe 大厦、埃斯波 Arc 大厦）及物流仓储类房产受关注度较高；
谨慎领域：2022 年后住宅建设放缓，写字楼空置率上升，非核心城市的次级房产市场投资需谨慎。
5. 可持续性与合规要求
绿色建筑：欧盟及芬兰法规要求建筑符合 LEED 或 BREEAM 等环保标准，租赁协议中常见环保义务条款，且属可强制执行责任；
碳排放目标：2026 年起新建筑需满足强制碳足迹标准，现有建筑维修或改造时需提升能源效率，需提前了解房产能源证书情况（几乎所有建筑均需强制认证）。
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