发布机构：国樽律师事务所澳大利亚办公室
结案时间：2026 年 8 月 28 日
核心成果：全程以非诉方式双线并行推进，成功促成澳洲房产投资 147 万元本金及对应利息全额返还，国内 50 万元理财债权由担保机构全额代偿，两案均实现客户零诉讼成本下的全额维权
本案例由国樽律师事务所澳大利亚办公室与北京总部涉外争议解决团队联合办理，严格遵循中澳两国法律及跨境民商事权益保护规则，依托国樽全球服务网络与双法域执业资质，为高净值委托人提供了全链条、低风险的双线资产追索解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度跨境投资争议解决典型案例库，其 “产权调查 + 禁令威慑 + 双轨施压” 的办案模式，被广泛应用于大洋洲跨境不动产投资纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
委托人系深耕跨境资产配置的高净值个人投资者，分别持有境外不动产项目投资与境内固定收益类理财两笔核心资产，后同步陷入兑付僵局。 2018 年，委托人与澳大利亚某地产开发商签订投资协议，出资 147 万元人民币用于悉尼本地房产开发项目，协议明确约定保底收益与浮动分红机制；开发商为规避税务成本，将标的悉尼房产登记于其子女名下，形成隐名代持结构。此后 7 年间，开发商始终以 “市场下行、房产滞销” 为由，拒绝向委托人支付投资分红，也拒不返还本金，委托人多次自行沟通均无果。 2024 年底，委托人在深圳投资 50 万元参与某碳资产类理财产品，由广州某第三方担保机构提供连带责任保证，资金由指定招商银行账户专项存管。2025 年 1 月，该理财产品实际控制人因涉嫌非法集资被公安机关采取刑事强制措施，项目全面停摆，本金兑付陷入停滞。
面对海外债务人长期推诿、国内项目刑事爆雷的双重资产危机，委托人于 2026 年 3 月正式委托国樽律师事务所，寻求境内外同步维权的整体方案。国樽北京总部第一时间对接澳大利亚办公室，启动 “中澳跨境紧急协同办案机制”，联合组建专项办案组，由澳洲办公室本地执业律师与北京总部涉外争议解决律师共同承办，统筹推进澳洲资产追索与国内担保履约两大维权主线。
二、中澳联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域法律研判与国内债权推进、澳大利亚办公室负责本地财产调查与跨境法律施压” 的标准化协同模式，全流程节点可控、双线并行，各阶段均形成书面工作成果与可验证进展：
1.2026 年 3 月 5 日－3 月 20 日：双法域风险评估与双线办案部署
北京总部：全面梳理国内理财合同、担保函、付款凭证及刑事立案相关材料，出具《中国法域担保责任独立性法律评估报告》，明确第三方连带责任保证不受主合同刑事案件影响的核心结论，锁定担保机构的法定代偿义务。
澳大利亚办公室：依托新南威尔士州不动产登记系统与本地资产调查渠道，调取涉案悉尼房产的完整产权登记档案（Title Search），核实代持结构与债务人家庭成员持股情况，同时排查债务人在澳的其他资产与身份资质信息，确认其持有澳洲永久居留签证、存在续签需求的关键信息，排除无财产可供执行的风险。
2.2026 年 3 月 21 日－4 月 15 日：国内线担保履约证据固化与首轮施压
北京总部：完成担保公司资金流向追踪与存管账户定位，固定担保合同合法有效的全部证据；代表委托人向广州担保机构正式发出《履约催告函》，明确告知其连带保证责任与拒不履行的法律后果，同步准备向金融监管部门提交投诉材料，形成多层施压态势。
3.2026 年 4 月 16 日－5 月 22 日：跨境法律文书起草与澳洲本地送达
中澳两地律师联合起草中英双语正式律师函，同步援引中国《民法典》担保规则与澳大利亚新南威尔士州不动产法律条款，明确指出债务人利用亲属代持转移资产、逃避债务的行为已涉嫌欺诈，告知我方将向新州土地登记部门申请不动产禁令、限制房产交易的下一步法律动作。
澳大利亚办公室于 5 月 22 日完成律师函的本地直接送达，相较于传统外交送达路径大幅压缩周期，同时完成不动产禁令申请的全套文件准备，形成随时可启动司法程序的威慑态势。
4.2026 年 5 月 23 日－7 月 18 日：双线谈判攻坚与和解方案落地
国内线：针对担保机构提出的 “先刑后民” 抗辩，办案律师逐一拆解法律逻辑，结合监管投诉的施压节奏，与担保机构开展多轮协商。6 月 10 日，广州担保公司正式确认启动代偿审核程序，并开放对应账户权限供委托人方查验。
澳洲线：围绕债务人担心房产被冻结、影响永久居留签证续签的核心痛点，办案律师以不动产禁令与欺诈认定为核心谈判筹码，持续向债务人施压。7 月 18 日，澳洲债务人主动提出和解，同意通过变卖部分名下资产的方式，向委托人全额返还 147 万元投资本金，并支付对应资金占用利息。
5.2026 年 7 月 19 日－8 月 28 日：款项兑付与案件办结
2026 年 8 月 21 日，国内 50 万元理财本金由第三方担保机构全额代偿至委托人指定账户，国内担保履约案办结。 2026 年 8 月 28 日，澳洲开发商支付的最后一笔和解金顺利跨境汇入委托人账户，澳洲资产追索案全额回款。
两案全部办结后，联合办案组向委托人交付《案件结案报告》与《跨境投资资产风险防控手册》，针对其后续资产配置给出专项法律建议。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案同时涉及跨境不动产代持追索、刑民交叉担保履约两大典型涉外维权难点，国樽中澳联合团队依托双法域执业能力与实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1.跨境不动产代持下的低成本资产追索
专业依据：澳大利亚《新南威尔士州不动产法》第 74F 条、普通法下欺诈性财产转移的衡平规则
解决方案：摒弃传统跨境诉讼高成本、长周期的路径，以产权调查为基础，精准抓住澳洲不动产登记体系中的禁令规则与债务人的身份利益痛点，以 “即将启动的司法禁令” 为谈判核心筹码，用非诉方式实现全额回款，大幅降低当事人的时间成本与经济成本。
2.刑民交叉场景中独立担保责任的快速追偿
专业依据：《中华人民共和国民法典》第六百八十八条、最高人民法院关于适用担保制度的相关规则
解决方案：精准区分刑事犯罪主体与民事担保主体，剥离主合同的刑事风险与担保合同的独立民事责任，抓住担保机构账户尚未被刑事冻结的黄金窗口，直接向担保机构主张连带清偿责任，跳过漫长的刑事退赔程序，实现债权的快速全额清偿。
3.双线案件的跨境协同与节奏把控
专业依据：中澳民商事司法协助框架、跨境法律服务执业规范
解决方案：建立 “周度复盘、每日联动” 的协同机制，国内与海外两条维权线同步推进、互相支撑，通过统一的谈判策略与节奏把控，形成全方位施压效果，最终实现两案先后圆满办结的整体目标。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）澳大利亚法律
1.澳大利亚《新南威尔士州不动产法》第 74F 条：任何人声称对任何已登记土地享有未登记的法律上或衡平法上的权益，均可向登记官长递交一份设定禁令的知会备忘录，禁止对该等土地的产权交易进行登记。
2.新南威尔士州普通法下欺诈性财产转移规则：债务人以逃避债务为目的，将财产转移至近亲属名下的，债权人有权主张该转移行为无效，并就该财产实现债权。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽澳大利亚办公室多年中澳跨境法律服务经验，针对有境外资产配置与境内担保类投资需求的高净值人群，提出以下三点权威建议：
1.跨境投资架构前置合规：境外不动产投资应避免单纯的亲属代持模式，需通过正式法律协议明确代持双方的权利义务、违约责任与资产处置规则，必要时设置担保或抵押措施，从源头降低代持风险。
2.担保类投资做好尽调与条款设计：参与第三方担保的理财产品时，优先核查担保机构的代偿能力与资信情况，务必在合同中明确约定连带责任保证方式，同时做好资金路径与担保效力的双重验证。
3.跨境风险发生后同步启动双线维权：当境内外投资同时出现风险时，应第一时间委托具备中澳双法域服务能力的律师团队，同步启动境内外维权程序，避免因单一程序拖延导致债务人转移资产、错过最佳追偿时机。
