发布机构：国樽律师事务所英国办公室
结案时间：2026 年 8 月 8 日
核心成果：全程以非诉方式化解争议，迫使英方房东及物业管理公司撤回非法搬离通知，承诺全额退还租赁押金，完整维护中国籍租客合法权益
本案例由国樽律师事务所英国办公室与北京总部涉外民事争议解决团队联合办理，严格遵循中英两国住房法律规则及跨境法律服务规范，依托国樽双法域执业资质与海外本地服务网络，为在英中国公民提供了全流程、低成本的权益保障解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度涉外民事争议解决典型案例库，其 “双法域程序核查 + 本地法律函件送达 + 多轮谈判施压” 的办案模式被广泛应用于欧洲跨境房屋租赁纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
中国公民某女士此前在英国境内签订房屋租赁协议，涉案房屋由英国本地财产管理公司负责日常运营。固定租期届满后，该租赁协议依据英国住房法律自动转化为有保障的定期租赁协议，租客依法享有法定居住保护。
近期，房东及受托物业管理公司未履行英国法定提前通知义务，仅以电子邮件形式单方面要求委托人在极短期限内搬离房屋，同时以房屋 “日常使用磨损” 为由，威胁将全额扣除委托人此前交纳的高额租赁押金。面对突如其来的非法驱逐风险与财产损失威胁，委托人通过国樽北京总部对接至英国办公室，寻求跨境法律支持。
2026 年 6 月，英国办公室当日启动 “中英紧急协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名英国本地执业住房法律师、3 名北京市律协涉外律师人才库成员共同组成，全权代理本次租赁争议的维权处置工作。
二、中英联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域委托统筹与证据梳理、英国办公室负责本地法律落地与对方主体交涉” 的标准化协同模式，全环节均留痕可追溯：
1. 2026 年 6 月 5 日 - 6 月 12 日：双法域案件定性与风险评估
北京总部：完成涉外委托手续办理，系统梳理委托人提交的租赁协议、沟通记录、押金支付凭证等材料的中文说明，初步锚定案件核心争议点，完成案件背景同步与跨办公室对接。
英国办公室：依托英国住房法领域执业经验，对全英文租赁协议、房屋管理规则进行专业解读，确认案涉租赁关系属于受英国《1988 年住房法》保护的有保障定期租赁，对方的驱逐通知与押金扣除主张存在明显法律瑕疵，出具《英国法下租客权益评估报告》，明确案件维权空间与核心突破方向。
2. 2026 年 6 月 13 日 - 6 月 26 日：全链条证据固定与合规筛查
北京总部：指导委托人完整固定与房东、物业的全部往来邮件记录、押金支付转账凭证、房屋现状照片等原始证据，按照中国涉外证据规范完成材料分类、翻译与校验，确保证据链的完整性与跨境使用效力。
英国办公室：对照英国租赁争议司法证据规则，对全部证据材料进行本地合规性筛查；同步核查涉案房屋产权登记信息、物业管理公司执业资质，以及案涉押金在英国官方押金保护计划的备案情况，固定对方程序违法的关键事实。
3. 2026 年 6 月 27 日 - 7 月 15 日：争议解决策略体系制定
北京总部：结合涉外民事争议跨境处置经验，统筹制定 “非诉谈判优先、诉讼方案兜底” 的整体策略，完成中国法下跨境授权委托的合规性审查，保障委托手续在双法域均具备法律效力。
英国办公室：针对非法驱逐、押金扣除两项核心争议，分别梳理英国成文法依据与郡法院同类裁判规则，出具《英国住房法非诉争议解决方案》，明确律师函主张要点、谈判底线与多级应对路径，形成完整的交涉方案。
4. 2026 年 7 月 16 日 - 7 月 30 日：正式法律函件出具与本地送达
中英律师联合起草全英文律师函，明确援引英国《1988 年住房法》第 21 条、《2004 年住房法》第 213 条等强制法律条款，逐一指出对方驱逐通知的程序瑕疵与押金扣除主张的违法性，明确要求其限期撤回非法通知、确认全额退押义务，并告知拒不纠正将面临的行政罚款、民事赔偿等法律后果。
英国办公室通过英国本地合规法律文书送达渠道，于 7 月 30 日完成律师函的正式送达，相较于传统跨境邮寄送达压缩了 80% 以上的沟通周期，同时保障了法律文书的法定送达效力。
5. 2026 年 7 月 31 日 - 8 月 8 日：多轮跨境谈判与和解落地
对方收到律师函后，委托代理律师与我方开展多轮线上交涉，试图以房屋损耗、租期约定等理由弱化自身违法责任。中英联合办案组协同应对：英国本地律师聚焦英国成文法强制规定与司法判例，正面驳斥对方不合理抗辩；北京总部同步向委托人同步谈判进展，协助确认后续退租衔接安排。
经过 3 轮正式法律谈判，对方最终书面确认其搬离通知无效并予以撤回，与我方达成正式和解协议，承诺在委托人合法合规完成退租手续后，全额退还全部租赁押金。2026 年 8 月 8 日，和解文件正式签署，案件圆满办结。
6. 结案交付与风险防控提示
委托人确认和解协议全部内容后，联合办案组向其交付《案件结案报告》《英国房屋租赁维权指引手册》，针对在英租房全流程的风险点给出具体操作提示。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案的办理难点是欧洲跨境房屋租赁纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1. 英国法定房屋收回程序的合规性认定
专业依据：英国《1988 年住房法》第 21 条第 1 款（b）项
解决方案：明确有保障定期租赁模式下，房东收回房屋必须出具法定格式的书面通知，且给予租客不少于 2 个月的法定缓冲期，普通电子邮件、口头通知均不具备法定通知效力。办案团队精准抓住对方未出具合规书面通知、通知期限严重不足的核心程序瑕疵，从根本上否定其驱逐行为的合法性。
2. 租赁押金保护计划的强制合规核查
专业依据：英国《2004 年住房法》第 213 条第 1 款
解决方案：英国法律对租客押金实行严格的第三方托管强制制度，房东需在法定期限内将押金存入政府授权的保护计划，并向租客提供官方备案证明；违反该规定不仅面临高额罚款，其发出的驱逐通知也将直接归于无效。办案团队通过核查确认英方未完整履行押金保护法定程序，以此作为核心谈判筹码，直接瓦解对方扣除押金的主张基础。
3. 跨境房屋租赁争议的高效非诉化解
专业依据：跨境非诉争议解决规则、中英涉外法律服务协作规范
解决方案：针对海外小额民事纠纷诉讼成本高、周期长的特点，全程采用 “法律函件震慑 + 本地律师谈判” 的非诉路径，依托英国办公室的本地执业资源，直接对接对方主体，精准打击其法律合规软肋，在短时间内促成和解，为委托人节省了大量时间与经济成本。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
（二）英国法律
1.英国《1988 年住房法》第 21 条第 1 款（b）项：房东已向租客发出不少于两个月的书面通知，声明其需要收回住宅房屋的占有权。
2.英国《2004 年住房法》第 213 条第 1 款：与短期租赁相关的任何租赁押金，自收到之时起，必须按照经授权的押金保护计划进行处理。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽英国办公室多年跨境房屋法律服务经验，针对在英留学、工作的中国公民提出以下三点租房维权建议：
1.租赁文件审慎核查：签订租房协议前，确认租赁关系的法律性质与房东法定义务，固定租期届满后明确租赁续期规则，避免因租赁性质认知偏差陷入权益受损风险。
2.押金程序主动核验：交纳押金后，主动要求房东提供押金保护计划的官方备案证明，确认押金已存入合规第三方账户；未按规定履行押金保护义务的，可依法主张相应赔偿。
3.争议应对及时专业：收到不合理驱逐通知或押金扣除要求时，不要盲目妥协或自行处置，第一时间委托具备中英双法域服务能力的律师团队介入，通过合法途径维护自身权益，避免因不熟悉当地法律错失维权良机。
