提前还房贷，揭秘还款额的计算奥秘

在人生的某个阶段，拥有一套属于自己的房子是许多人梦寐以求的，而贷款购房，无疑为这个梦想插上了翅膀，随着生活节奏的加快，许多人开始考虑提前还清房贷，以减轻财务负担，提前还房贷如何计算还款额呢？下面，让我们一起来揭开这个谜题。

让我们了解部分提前还房贷的基本原理，当借款人选择部分提前偿还房贷时，每月的还款金额将会相应减少，这是因为提前还款会减少房贷的剩余本金，从而降低每月需要支付的利息，银行通常会根据剩余本金和贷款期限重新计算每月还款额，这种计算方式通常采用等额本息还款法或等额本金还款法。

当借款人选择提前偿还部分房贷时，银行会首先重新计算贷款余额，这个新的贷款余额是原始贷款总额减去已还款金额，再减去此次提前还款的金额，假设原始房贷总额为100万，已经还款了20万，现在再次提前还款10万，那么新的贷款余额将是70万。

我们来看看等额本息还款法和等额本金还款法的具体计算方式。

等额本息还款法 ：提前还款后的月供计算公式为[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数1]，月利率为年利率除以12，还款月数为总的还款月数。

等额本金还款法 ：提前还款后的月供计算公式为每月还款额=(贷款本金/还款月数)+(本金已归还本金累计额) 月利率。

房贷提前还款后，月供如何重新计算

当借款人选择提前还款后，客户有几种选择来调整月供，可以选择缩减每月月供，保持还款期限不变，这样每月还款压力就会有所减轻；也可以选择缩短还款期限，保持每月月供不变，这样可以尽早还清债务，如果客户选择一次性清偿房贷，那么利息的计算将只到还清当天为止。

对于等额本金还款法，每月还款额的计算公式为每月还款额=(贷款本金/还款月数)+(本金已归还本金累计额) 月利率，而对于等额本息还款法，每月还款额的计算公式为每月还款额=[贷款本金 月利率 (1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数1]，用户可以根据自己的需求选择是否改变每月的月供，或者缩短还款期限。

为了更好地理解这个过程，我们可以通过一个具体的例子来计算，假设房贷50万，贷款期限30年，年利率9%，按月等额还款，则每月月供为26563元，正常还贷5年以后，剩余应还本金为4584854元，如果购房者提前还款10万，剩余应还本金将变为3584854元。

提前还部分房贷，剩余利息如何计算

提前还部分房贷后，剩余部分的利息计算方式与原合同规定一致，剩余本金乘以利率，以此类推，部分提前还款意味着只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清，未结清的贷款本息，利息将按照原有借款合同上约定的贷款利率执行。

贷款提前还款后的计算方式如下：提前部分还款后剩余部分的本金=(贷款总额提前还款部分)，提前部分还款后剩余部分的利息=(贷款总额提前还款部分) 协议利率 还贷年限，提前还款后剩余的贷款将会重新计算房贷月供，月供会减少，但利率不会改变。

具体到计算方式，首先确定剩余本金，即贷款总额减去已提前偿还的部分；将剩余本金乘以约定的利率值；再乘以所欠的还本付息期限年数，这样即可得出提前还款后仍需支付的利息总额。

举个例子，假设房贷总额为100万，提前还款了20万，剩余本金为80万，如果年利率为5%，还贷年限为20年，那么剩余的利息总额为（80万 5% 20年）=80万。

部分提前还房贷，每月还款金额减少的计算方法

以一个具体的案例来说明部分提前还房贷后每月还款金额减少的计算方法，假设房贷金额为30万，采用等额本金还款方式，已经还了1年8个月，提前还款了10万，我们需要计算出原本的还款期限，假设原本的还款期限为n个月，则总还款金额为30万+30万×利率×n/12，其中利率为年利率除以12。

计算剩余贷款金额，剩余贷款金额=总贷款金额已还款金额提前还款金额，在这个例子中，剩余贷款金额=31万2年的月供金额3万，计算新的月供金额，新的月供金额=剩余贷款金额/剩余还款期数，剩余还款期数是贷款的总期数减去已还款期数。

房贷提前还一部分后面月供的计算方式有两种：一是缩短月供期限，这样可以更早地还完房贷月供，支付利息相对会更少；二是减少每月的月供金额，这样每个月的还款压力会更小，但支付的利息相对更多。

房贷提前部分还款后剩余部分的本金=(贷款总额提前还款部分)，房贷提前部分还款后剩余部分的利息=(贷款总额提前还款部分) 协议利率 还贷年限，贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理。

缩短年限方式每月减少的本金多于减少每期还款额方式，未来时点的余额要少于减少每期还款额的方式，未来每期要还的利息也更少；同时剩余期数更少，总利息更会少于减少每期还款额的方式，举个例子，等额本金的还款方式下：减少每期还款额的级数：10020，10019，10018，？？，1002，1001。

若是在我行办理的个人住房贷款，“提前还款”后，是根据您的剩余本金、贷款利率和还款方式重新计算以后的月供金额，一般是采用“保持月供金额不变，缩短贷款期限”，具体情况建议您通过经办行再详细确认。