房屋外墙漏水，物业责任几何？

在日常生活中，房屋外墙漏水问题时常困扰着业主，面对这一问题，物业是否负有责任呢？以下将从法律角度和实际情况进行分析，以期为广大业主提供有益的参考。

一、法律分析：责任归属的多面性

1. 开发商责任为主 ：房屋外墙渗水问题，在大多数情况下，责任应由开发商承担，这是因为房屋外墙作为房屋的重要组成部分，其质量问题往往与施工质量密切相关，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，开发商在房屋交付使用前，应确保房屋质量符合国家标准。

2. 物业维修义务 ：这并不意味着物业在此类事件中可以完全免责，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应履行物业管理服务合同中约定的义务，其中包括对房屋共用部位进行日常维护和管理，防水的维修属于物业服务合同中规定的物业一般义务，物业应当负责。

3. 业主共有责任 ：房屋外墙通常属于业主共有部分，这意味着业主们共同享有外墙的使用权和维护责任，当外墙出现漏水等问题时，业主们需要共同承担维修费用，这种情况下，如果业主能证明漏水问题是由物业公司的过失或疏忽导致的，例如物业公司未能及时维修已知的外墙破损，那么物业公司可能需要承担相应的赔偿责任。

二、房屋外墙漏水，如何寻求帮助？

1. 建设局质监站 ：当房屋外墙出现漏水问题时，业主可以首先联系建设局下的质监站，质监站有权要求建设单位和原设计单位及施工单位派人分析漏水原因以及做出整改方案。

2. 物业管理协调 ：在新买的房子出现漏水问题时，一般先找物业部门，物业部门通常受开发商委托联系维修事务，并联系施工单位前来保修。

3. 住建部门和质监部门投诉 ：如果上述途径无法解决问题，业主可以到住建部门和质监部门投诉，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，开发商在保修期内应当承担免费维修责任。

三、房屋外墙漏水，物业修复责任解析

1. 物业疏于管理 ：如果由于物业疏于管理导致漏水，或是出现问题时没有及时处理，导致损失扩大或出现更严重的问题，物业有责任进行维修。

2. 保修期内责任 ：在保修期内，如果不是人为原因造成的漏水，开发商应承担全部责任。

3. 业主自用部位责任 ：如果是业主自用部位使用不当导致漏水，如防水、违章改造等，则由业主自己承担责任。

4. 责任归属的具体情况 ：房屋外墙漏水的责任归属取决于漏水的具体原因，物业管理不善导致的外墙漏水，物业应当承担责任并进行维修。

5. 公共部位与自用部位 ：如果漏水是由公共部位引起，如阳台、屋顶、墙面等，物业公司应负责维修，如果漏水是由于业主自用部位使用不当，如防水问题或违章改造，业主应承担责任。

四、房屋外墙漏水，责任归属的复杂性

1. 产权与责任 ：房屋外墙作为业主共有部分，业主们共同享有外墙的使用权和维护责任，外墙漏水问题的责任归属，通常取决于具体情况和相关法律规定。

2. 公共部位与自用部位 ：如果是楼房漏水是因为公共部位的原因导致，如阳台、屋顶、墙面等，那就找物业公司负责，如果是业主自用部位使用不当导致漏水，如防水、违章改造等，则由业主自己承担责任。

3. 维护保养问题 ：外墙的维护保养不及时或者不规范，如未及时清理雨水管道、未及时处理水迹等，也可能导致外墙漏水，责任可能由物业服务公司或业主承担。

4. 质保期与保修期 ：外墙渗漏无法证明为楼上业主所为的话，应该责请物业或者开发商进行整改或者维修及赔偿相关损失，外墙防水在房屋建筑工程质保期内，由房屋建设单位（开发商）责成建筑施工单位进行维修及赔偿；外墙防水超过质保期。

房屋外墙漏水问题的责任判定需要根据具体情况进行综合分析，不能一概而论，业主在遇到此类问题时，应积极寻求法律途径，维护自己的合法权益。