商品房买卖合同法定解除权详解

在商品房买卖合同中，当合同双方因某些特定情况无法继续履行合同时，法律赋予了当事人法定解除权，以下是对商品房买卖合同法定解除权的详细解读。

1、解除权的行使期限

在商品房买卖合同纠纷中，解除权的行使并非无期限，根据《民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的事由，若对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月，若对方当事人未催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，这一规定旨在保障合同的相对方有足够的时间做出反应，同时也给予当事人合理的期限来行使自己的权利。

2、解除权的行使权利

商品房买卖合同的解除分为法定解除与约定解除，当出现法定或约定解除情形时，当事人有权解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民法典》的相关规定，解除合同的具体程序需遵循法律规定，按照《民法典》第五百六十五条，一方要求解除合同，应书面通知对方。

3、法定解除的情形

根据《解释》以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同：

房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。

开发商交付房屋的建筑面积或套内面积超出商品房买卖合同约定的误差幅度过大（即大于等于3%）。

开发商违反最初规划或设计进行变更后交付的房屋（如房屋结构变更、用途转变等），且未提前通知购房者。

开发商交付的房屋存在严重质量问题。

4、解除权的行使程序

在行使解除权时，当事人应当遵循以下程序：

当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

商品房买卖合同的约定解除事由是否受法律保护

1、约定解除事由的法律保护

商品房买卖合同中约定的解除合同的这些事由，只要不违反国家的法律规定，完全公平公正，都是受法律保护的，一旦发生这些情况，开发商或业主都可以根据合同的约定依法解除房屋买卖合同，无需承担违约责任。

2、约定解除的效力

房屋买卖合同约定解除是受法律保护的，只要双方经协商一致同意，并签署了解约协议进行确认，不需要其他附加条件，就可以解除原有合同，合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。

3、解除合同的效力确认

当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

商品房买卖合同如何解除

1、解除权的行使方式

根据《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

2、解除权的行使条件

如果房屋主体存在严重质量问题，购房者在验收时可拒收，有权解除合同，若房屋面积误差超过合同约定的3%，且双方未约定处理方式，购房者有权申请退房，解除合同，且出卖方需退还已付房款及利息。

3、解除合同的程序

商品房买卖合同的解除分为法定解除与约定解除，当出现法定或约定解除情形时，当事人有权解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民法典》的相关规定，解除合同的具体程序需遵循法律规定。

商品房买卖合同在什么情况下能解除

1、开发商未取得预售证售房

开发商在未取得预售证的情况下售房是违法行为，开发商会受到相关行政部门的处罚，这种情况下，购房者可以依法解除合同。

2、无法办理贷款

签订购房合同之后，如果无法办理贷款，无法继续履行合同的，双方可以在协商一致的基础上，解除合同，在解除合同之后，依据双方各自的过错，承担相应的责任。

3、合同目的不能实现

根据我国《合同法》的规定，违约行为导致合同解除是以“合同目的不能实现”作为唯一的标准，如果商品房存在噪声超标等事实，且合同中没有就此类问题进行约定，那么开发商构成根本违约，购房者可以解除合同。

什么情况下买了房能退

1、开发商延期交付房屋

根据《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、开发商开发手续不全

如果开发商开发手续不全，导致合同无效，购房者可以申请退房。

3、合同条款达不成一致意见

如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件进行修改等，买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。

合同单方解除权的行使期限

1、解除权的行使期限

如果既没有法律规定也没有合同约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

2、解除权的有效期

单方合同解除权的有效期为1年，具有解除权的当事人自知道或者应当知道解除事由之日起1年内没有行使解除权，或者明确表示或者以自己的行为放弃解除权的，解除权消灭。

3、解除权的行使条件

在商品房买卖合同纠纷中，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，如果是以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。