商铺投资是一种高收益、高回报的方式，但同时也存在相应的风险。与住宅投资相比，商铺投资的回报率较高，但出租稳定性较低，受商户经营、市场竞争等因素的影响，业态定位更加复杂化和系统化，因此具有一定的经营风险。商铺投资是一种回报率高、风险系数较低、长期相对稳定的投资渠道，比银行利息和金融投资更有优势。作为一种房地产产品，商铺本身具有保值和增值的特点，尤其是在成功运营的基础上，再加上土地的不可复制性，商业地产的价值会随着时间的推移不断提升。
商铺投资具有以下几个特点：商铺投资回报率较高：商铺的回报率通常高于住宅回报率。一般住宅的年回报率在3%~4%，而商铺的租金收益和增值回报率一般在5%以上。增值潜力和成长空间大：例如南城一些街铺从1999年至今，其售价几乎翻了两倍，当初的投资者年收益率达到了20%。这表明商铺具有很大的成长空间。高回报和高风险并存：风险与收益一直是相互关联的。商铺投资虽然具有高收益和高回报，但同时也伴随着相应的风险。例如，商铺的年回报率低于住宅，但住宅的租金稳定，而商铺受商户经营、市场竞争等因素的影响，其经营风险更为复杂和系统化。近年来商业地产开发遍地开花，商业区和社区的商铺开发量不断增加，空置率也在上升，因此人们越来越注重规避商铺投资风险。
A、关注商业区域
李*诚说：决定房地产价值的因素是“位置、位置，还是位置”。无论市场如何变幻，位置永远是投资的关键。要进行周密的区位分析和商业环境分析，看商铺是否能够吸引人气，周边消费是否有持续的支撑力，这是投资收益的主要来源。人流量多、购买力强、位于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地方。
B、重视经营定位
投资商铺时，首先需要评估商场在所处商圈中的竞争对手情况，了解互补性定位以及市场上的空白点。其次，在商铺的产权分离后，通常采取独立收银模式经营，必须避免与连锁百货、购物中心等统一收银、不断进行促销的经营模式相冲突，否则将处于竞争中的劣势地位。商业经营定位是决定商铺投资前景的首要环节，也是决定商铺价值稳定性的重要因素。作为商铺投资者，不能仅仅看重商业地段和价格等表面因素，更要考虑商业经营模式，才能把握商铺投资的成败。
C、重视销售模式
近些年来，市场上出现了很多长期包租回购的商铺。通常情况下，会引入一家大型商家，将商铺分割成很多小店，称为“蚂蚁铺”，然后以十年或十五年的租约出售。事实上，这些主力店是开放式的大型卖场，在商场内投资者很难找到自己的店铺位置。另外，还有一些商铺采取硬性销售方式，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位和管理的权力，业主各自为政，经营混乱，导致项目经营失败。对于出售的商场，业主必须考虑销售的面积有多少。如果全部销售，意味着产权完全分离，投资风险增加；其次要考虑销售的方式。如果采取租约转让或委托经营多年的方式，基本上可以在产权分离的情况下实施统一的定位和经营。
D、对经营管理的关注
商业项目的成功关键在于经营管理。发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，才能确保商场的经营继续。因此，商业地产的开发商必须注重经营管理。以近年来东莞一些商业地产项目的失败为例，其中有相当一部分是由于经营管理不善造成的。因此，投资者在选择商场投资时，一定要仔细考察发展商在商场经营管理团队方面的筹备情况和在经营管理方面的投入程度。从某种意义上来说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。因此，投资者在购买商铺时，必须选择信誉良好、具备统一、强大的经营管理能力的开发商，并多了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府的规划
政府的规划方向在很大程度上决定了商铺未来的投资潜力。正如俗语所说：“政府指向哪里，财富就在哪里”，因此紧跟政府规划，掌握财富的命运非常重要。然而，事情总是有意外的发生。在关注规划带来的好消息的同时，我们也要关注规划对商铺造成的不利影响，例如市场整体搬迁和马路拓宽都可能对商铺造成不利影响。对于投资者来说，提前了解这些信息当然有一定的难度。但是事实上，很多规划在实施前的两三年就会被披露出来。因此，一旦投资者了解到这些信息，及时采取补救措施也不迟。
F、注重产品自身的特点
商铺的产品面积、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等设计，会对商家的利用带来限制，并且影响商铺的业态构成，进而影响商家的真正使用。商铺的产品也是商铺质量的基础。此外，还需要考虑风水和发展商的品牌实力等因素。
总而言之，购买商铺是一项非常专业的投资。起初，最重要的可能是勇气，在市场逐渐成熟的过程中，需要采用全面、理性和针对性的风险控制技巧。只有这样，才能提高商铺投资的成功概率。
