遗嘱执行人怎么处理房屋确实是个技术活，笔者经办过的案例中，近三成都卡在房产处置环节。民法典第1145条明确规定，遗嘱执行人有权管理遗产并实施必要处分行为。去年处理的苏州工业园区一个案子就很典型：被继承人张女士的别墅市值1200万，但遗嘱执行人未及时办理继承公证，导致房子被债权人申请查封。
具体到操作层面，遗嘱执行人怎么处理房屋要把握几个要点：1.收齐房产证、购房合同等权属文件；2.查清是否存在抵押或租赁情况；3.评估是否需要先行垫付维修费用。北京西城区有个成功案例，遗嘱执行人通过协调各方，仅用45天就完成了学区房过户和折价补偿的整套流程。
特别提醒的是，当遇到继承人质疑房屋分配方案时，笔者建议参考最高人民法院23号指导案例——可以要求异议方提供担保后再继续执行。曾有个广州案例，二儿子主张多分30%房产份额，最终因未能举证而维持原分配方案。
实务中建议采取"三步走"策略：首先做遗产清单公证；其次召开继承人会议并录音录像；最后根据反馈调整处置方案。思考题：如果发现遗嘱涉及的房屋存在20年长期租约，作为遗嘱执行人应当如何平衡承租人权益与继承人利益？
说到底，遗嘱执行人怎么处理房屋既要讲法律也要讲方法。最近南京中院判决的一个案件就很有启发性——遗嘱执行人在拍卖房产前主动联系潜在买家竞价，最终使成交价高出评估价17%，这个做法值得借鉴。
