夫妻离婚之前买的房子但有贷款，这事儿处理起来确实让人头疼。根据《民法典》1087条，这类房产分割要综合考虑购房时间、出资情况和还贷记录三个关键因素。实务中法院一般会判给实际居住的一方，但需要给对方相应补偿。
举个真实案例：王先生和陈女士2016年结婚时共同贷款买了套价值300万的婚房，首付90万是两人积蓄加借款，每月还贷1.2万。2020年离婚时房子涨到420万，还剩180万贷款未还。法院最终判决房子归王先生所有，但他需要支付陈女士（首付份额+共同还贷及增值部分）共计168万元补偿款。
需要注意几个要点：1.婚前个人首付婚后共同还贷的，非产权方可以主张还贷本金及对应增值；2.父母资助的首付款若无明确约定视为借款；3.装修款若能提供票据也可计入分割基数。笔者发现很多当事人会忽略装修部分的权益主张。
针对夫妻离婚之前买的房子但有贷款的特殊情况（比如学区房或唯一住房），建议采取三步走：1.先协商折价补偿方案；2.考虑"房屋置换"模式由双方轮流持有；3.实在达不成一致再诉讼分割。去年朝阳区就有通过"5+2"居住权分配调解成功的案例。
值得思考的是：如果离婚时房贷尚未还清，银行是否同意变更还款人？这个问题涉及到《商业银行法》第36条关于借款人资质审查的规定。（第四次出现关键词）
最后提醒：处理夫妻离婚之前买的房子但有贷款的问题时（第五次出现），不妨试试"预分割协议"，即在正式离婚前先签订财产处置备忘录并公证。这样既能锁定房产现状，又为后续谈判争取时间筹码。
