离婚析产契税政策的核心在于区分"分割"与"交易"。根据现行规定，夫妻离婚时对共有房产进行产权划分，本质上属于财产权利的重新分配，而非市场交易行为。因此办理过户时通常免征契税（但需缴纳印花税）。不过笔者提醒，这个政策有严格适用条件：必须是通过离婚协议或判决书明确约定的产权变动。
去年深圳有个典型案例很能说明问题：张某夫妇2019年共同购买价值800万的房产，2022年离婚时将男方名下50%份额转给女方。由于是婚内共同财产分割，税务机关认定不属于应税交易。但需注意，如果房产登记在一方名下且被认定为个人财产，通过离婚析产转移给另一方就可能触发3%的契税义务。
实务中容易混淆的情形包括：1. 婚前个人房产婚后加名又离婚的；2. 父母出资购房登记在子女名下的；3. 涉及房贷未结清的按揭房产。特别是第三种情况，银行往往要求先清偿贷款才能办理过户手续。
关于离婚析产契税政策的特别提示：1. 各地对"家庭唯一住房"认定标准可能不同；2. 部分城市要求提供婚姻存续期间的全部购房证明；3. 通过法院调解书办理的析产可能比协议离婚更快捷。
专业建议：1. 提前做好产权来源证据链（如转账记录、购房合同）；2. 若涉及学区房要同步处理户籍问题；3. 考虑未来可能的税务稽查风险。留个思考题给大家：如果夫妻在签订离婚协议后反悔但已完成房产过户，此时主张协议无效是否影响已享受的税收优惠？
