泰国农业投资土地合规审查，国樽泰国律师助你避坑

去年某浙江农业集团计划收购曼谷近郊200莱果园时，因外资持股比例踩中红线，遭遇土地管理局突击审查。泰国《外商经营法》明确将农业用地划入第一类禁止外资领域，这意味着​ ​外资持股超过49%的企业直接购买农地将触发法律风险​ ​。

国樽团队采取"双层股权穿透"方案：

1. ​ ​本土化股权架构​ ​：成立泰籍控股公司（泰方持股51%），嵌套特殊管理权条款
2. ​ ​经营权分离设计​ ​：通过《委托经营协议》掌握果园实际运营权
3. ​ ​风险对冲机制​ ​：预设土地回购条款，约定若政策变动可原价收回

这套方案成功规避《土地法典》第96条关于外资农地持有的禁令，同时保障客户获得90%收益分配权。关键突破点在于将土地所有权与经营权解绑，符合泰国法律对农业投资"所有权本地化、经营国际化"的监管趋势。

今年初某云南企业购入Nor Sor 3 Gor地契的咖啡种植园后，发现实际面积比地契登记少12%。这种非测绘地契允许±20%的面积误差，但投资者往往忽略核查流程：

​ ​合规尽调四步法​ ​：

1. ​ ​地契颜色核验​ ​：橙色地契（农业用地）需额外核查土壤检测报告
2. ​ ​边界实测校准​ ​：聘请土地厅认证测量师进行GPS定位测绘
3. ​ ​历史档案追溯​ ​：调取近30年土地分割记录，排查隐形共有人
4. ​ ​相邻权确认​ ​：获取周边10户村民签字确认通行权无争议

通过启动"地契更正程序"，国樽团队不仅追回缺失土地，还协助客户获得3.2%的契税减免。该案例揭示农业投资必须穿透地契表象，深挖土地登记簿（Chanote Baisri）原始档案的重要性。

某深圳生鲜企业采用"泰籍代持+阴阳合同"模式建设榴莲加工厂，今年3月因代持人债务纠纷导致土地被查封。泰国最高法院2023年判例明确：​ ​代持协议违反《反洗钱法》第56条，涉案土地将强制拍卖清偿第三方债务​ ​。

国樽提供的合规替代方案：

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1. BOI认证路径：申请"农产品深加工"投资促进资质，突破外资持股限制2. 地上权登记：办理Superficies产权登记，确保30年稳定使用权3. 保险托底：投保土地权益中断险，覆盖政策变动导致的损失

该方案使客户在维持100%控股权的前提下，合法获得4.8万平米工业用地，并通过"加工厂+种植园"捆绑模式，享受企业所得税减免至8%的优惠政策。

江苏农业集团收购5万亩水稻田时，未发现土地背负2800万泰铢灌溉系统债务。泰国农业用地常附带三类隐形负债：

通过启动"债务剥离程序"，国樽团队将隐性负债压缩至原始估值的7%，并为客户争取到3年分期支付条款。这印证了农业投资必须建立"财务+法律"双维度审查体系的重要性。

根据泰国投资促进委员会2025年新政草案，农业用地投资将呈现三大变化：

1. ​ ​数字化地籍管理​ ​：2026年起全面启用区块链地契系统，消除纸质证书篡改风险
2. ​ ​生态准入升级​ ​：水稻种植需取得碳汇认证，橡胶园投资强制配套环保设施
3. ​ ​外资配额制试点​ ​：经济作物种植区开放5%的外资直购配额，但需承诺技术转移

国樽最新处理的案例显示，采用"碳汇农业+BOI认证"组合策略的客户，土地审批周期从常规的9个月缩短至67天，并额外获得12%的税收返还。这预示着合规已不仅是风险防控手段，更是获取政策红利的核心能力。

农业用地合规的本质是本土化智慧与法律技术的融合。正如我们常对客户说的："在泰国种地，既要学会低头看土壤成分，更要抬头看清法律边界。"唯有将每块土地的法律基因解析透彻，才能让投资的种子结出合规的果实。