发布机构：国樽律师事务所希腊办公室
结案时间：2026 年 7 月 28 日
核心成果：中希双法域协同办案，一审全面胜诉并完成房产所有权更名登记，成功中止并阻断涉案房产项下不当黄金签证申请，全额保全委托人海外不动产资产
本案例由国樽律师事务所希腊办公室与北京总部涉外物权法律服务团队联合办理，严格遵循中希两国民商事法律规则与跨境证据协作规范，依托国樽双法域执业资质与本地化服务网络，为中国公民提供了 “确权诉讼 + 行政阻击 + 资产落地” 的全链条海外房产维权解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度涉外物权典型案例库，其 “双法域证据互认 + 诉讼行政双轨联动 + 属地登记落地” 的办案模式被广泛应用于南欧跨境不动产纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
中国公民 S 先生于此前全额出资购置一处希腊境内不动产，因当时特定安排，房产所有权登记在另一当事人 T 某名下，双方口头约定该房产实际权益归 S 先生所有。后续 T 某否认 S 先生的出资事实与实际权属，意图独占该房产，并计划以该房产为唯一资产向希腊移民局单独提交黄金签证申请，企图通过行政程序固化其非法权益。
由于案件横跨中希两国，涉及跨境资金链路溯源、隐名代持双法域效力认定、希腊不动产确权诉讼、移民行政程序干预等多重复杂问题，2025 年 1 月 15 日，委托人 S 先生通过国樽北京总部对接至希腊办公室。鉴于案件权属争议紧迫性与移民程序的不可逆风险，希腊办公室当日启动 “中希紧急协同办案机制”，联合北京总部组建专项办案组，由 2 名希腊本地执业律师与 3 名总部涉外物权律师共同承办，全权代理房产确权与资产保全全流程工作。
二、中希联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域证据构建与法律方案统筹、希腊办公室负责本地司法落地与行政程序干预” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：
1、2025 年 1 月 15 日 - 2 月 12 日：双法域案件风险评估与办案方案制定
北京总部：完成委托人境内出资流水、跨境结汇汇款凭证、双方关于代持约定的全部沟通记录的系统梳理，出具《中国法下代持合意与出资事实法律评估报告》，确认双方代持意思表示真实、出资链路完整可追溯，具备主张实际权属的事实基础与法律依据。
希腊办公室：依托希腊土地注册局官方系统与移民局信息查询渠道，3 个工作日内核实涉案房产的完整登记底档、T 某黄金签证申请的提交进度与申报材料，结合希腊民法与投资移民法规出具《希腊法下不动产确权路径与移民程序干预方案》，明确登记名义推翻的法律路径与移民审批中止的适用条件，排除权属无法救济的风险。
2、2025 年 2 月 13 日 - 6 月 10 日：诉前证据补强与多轮催告谈判
北京总部：按照涉外证据公证认证规范，对全部境内资金凭证、电子沟通记录进行哈希值校验与时间戳固化，由公证处出具电子证据公证书，完成中国法域内的证据效力固定；同时制定分层谈判策略，以完整证据链为核心筹码设计协商方案，明确确权与和解的边界条件。
希腊办公室：对接希腊本地公证机构，调取房产物业缴费记录、税费缴纳凭证、属地备案材料等本地证据，补强不动产实际管控与权益归属的事实链条；先后 3 次以中希双语正式函件与 T 某开展谈判，释明中希两国法律下虚假登记、侵占他人资产与不当移民申请的法律后果。因对方在权属问题上态度强硬且拒绝妥协，谈判未达成一致。2025 年 6 月 10 日，联合办案组向 T 某发送正式律师函，完成诉前最后催告，同步启动立案准备。
3、2025 年 6 月 11 日 - 8 月 5 日：诉讼立案与移民行政程序联动干预
北京总部：完成全部诉讼主体材料、境内证据材料的规范翻译与领事认证，确保中国形成的证据符合希腊法院的采信标准；同步梳理案件核心法律论点，针对代持效力与虚伪表示规则出具中国法层面的专业意见，为希腊本地诉讼提供法律支撑。
希腊办公室：于 2025 年 6 月正式向希腊属地法院提起不动产确权之诉，完成立案材料提交与程序推进；同步向希腊移民局提交涉案房产权属涉诉情况说明，附具初步出资证据与代持合意材料，依据希腊投资移民法规申请暂缓该房产项下的移民审批。2025 年 8 月 5 日，法院正式受理本案，希腊移民局同步作出中止 T 某移民申请审批的决定，成功阻断对方通过争议房产获取永久居留身份的计划。
4、2025 年 11 月 - 2026 年 7 月：庭审推进与判决落地执行
北京总部：全程跟进庭审进程，针对对方当庭提出的抗辩主张，第一时间补充对应证据与法律意见，配合希腊本地律师优化庭审辩论策略，确保案件事实与法律逻辑完整呈现。
希腊办公室：指派本地执业律师全程参与庭审举证、质证与法庭辩论，结合希腊民法典虚伪表示规则与同类司法判例，论证名义登记行为无效、实际出资人权属应受保护。2026 年 5 月 22 日，法院作出一审胜诉判决，全面支持委托人的诉讼请求，确认其对涉案房产享有完整所有权，并责令 T 某配合办理权属转移登记。判决生效后，希腊办公室立即启动房产变更登记程序，协调属地土地注册局加速审核，于 2026 年 7 月 28 日完成全部更名登记手续，涉案房产正式归属委托人名下，案件圆满办结。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案的办理难点均为南欧跨境不动产纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与本地化实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1、跨境隐名代持的双法域证据效力认定
专业依据：中国《涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《民法典》第一百四十六条；希腊《民法典》第 138 条
解决方案：采用 “境内证据公证固化 + 属地证据调取补强 + 双法域法律论证” 的三维模式。北京总部负责固定资金流转与代持合意的境内证据，形成完整出资链路；希腊办公室负责调取本地登记、缴费、使用类证据，印证实际权益归属。双向证据相互印证形成闭环，同时结合中希两国关于虚伪表示与隐藏行为的平行规则，论证名义登记无效、实际出资人权益应予保护，破解不动产登记主义下的举证困境。
2、民事诉讼与移民行政程序的跨体系联动
专业依据：希腊《第 4251/2014 号法律》第 20 条 B 款、希腊移民局涉诉资产审批管理规则
解决方案：打破 “先诉讼确权、后处置关联程序” 的传统思路，在立案同步启动移民行政干预。希腊办公室精准把握希腊投资移民对 “完整所有权” 的硬性要求，在诉讼初期即向移民局提交涉诉说明与初步证据，推动审批程序中止，既避免了移民审批完成造成不可逆后果，也通过行政限制给对方施加现实压力，为诉讼推进与后续和解创造有利条件。
3、境外不动产权属判决的高效落地执行
专业依据：希腊不动产登记条例、中希双边民商事司法协作相关规则
解决方案：建立 “判决前预准备 + 生效后快执行” 的落地机制。判决作出前即提前梳理更名登记所需全套材料，完成前置文件准备；判决生效后第一时间提交土地注册局办理变更，全程跟进审核流程，同步向移民局更新权属变更结果，彻底终结涉案房产的移民申请资格，确保胜诉权益从司法判决层面落地到实际物权层面。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
2.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
（二）希腊法律
1.《希腊民法典》第 138 条：向他人作出的无意产生效力的虚假意思表示无效。隐藏在虚伪表示下的另一项法律行为，如果具备相应的成立要件且当事人确有此意，则该隐藏行为有效。
2.希腊《第 4251/2014 号法律》第 20 条 B 款：第三国公民若要以投资不动产为由在希腊获得永久居留许可，其必须全额支付不动产的购买价款，且申请人必须对该不动产享有完整的所有权、占有权及使用权。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽希腊办公室多年中希跨境不动产与投资移民法律服务经验，针对希腊房产投资与海外资产配置群体，提出三点实务建议：
1.权属安排合规化：跨境购置不动产应尽量避免无书面约定的隐名代持；如确需代持安排，需签署经双法域公证的代持协议，明确权属归属、权利义务与违约责任，同时完整留存出资凭证、沟通记录与实际管控证据，从源头降低权属争议风险。
2.移民资产核查前置：以投资移民为目的购置海外房产时，需提前对标的资产做完整的权属尽调，确认资产无代持、共有、抵押、涉诉等权利瑕疵，避免因资产权属问题导致移民申请被拒，或陷入资产与身份双重纠纷。
3.纠纷处置协同化：发生跨境不动产权属纠纷后，应在 3 个月内委托具备双法域服务能力的团队介入，同步启动属地诉讼与关联行政程序的联动应对，避免单一程序推进导致资产被转移、身份审批完成等不可逆后果。
