发布机构：国樽律师事务所土耳其办公室
结案时间：2026 年 2 月 1 日
核心成果：全程以非诉方式办结，完成伊斯坦布尔房产权属核验与实际占用状态核查，成功主张租金收益权，交付全套法定权利凭证与标准化授权文件，明确房屋后续自主处置路径
本案例由国樽律师事务所土耳其办公室与北京总部涉外不动产争议解决团队联合办理，严格遵循中土两国法律及不动产物权属地管辖原则，依托国樽全球跨境法律服务网络与土耳其本地执业资质，为中国委托人提供了全链条、低风险的海外不动产权益维护解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度涉外不动产典型案例库，其「官方查档确权 + 法定公证催告 + 双法域授权适配」的办案模式，被广泛应用于欧亚地区海外置业衍生纠纷的标准化处置。
一、案件背景与委托经过
中国公民庞女士于 2022 年 8 月通过境内房产中介机构，购置了位于土耳其伊斯坦布尔的一套住宅物业，购房合同约定以房屋总价款直接抵扣前 3 年的包租租金收益。2025 年 8 月，3 年包租期限正式届满后，庞女士未收到任何后续租金款项，且原境内中介、土耳其本地托管方及项目开发商均先后失去联系，房屋实际占用情况、租金流向均处于不明状态，委托人的海外不动产所有权与收益权面临实质受损风险。
2025 年 9 月 13 日，庞女士通过国樽律所北京总部对接至我所。鉴于案件涉及跨境不动产权属核查、多主体失联维权、跨境授权文件效力认定三大核心难点，我所当日启动「中土紧急协同办案机制」，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名土耳其本地执业不动产律师与 3 名北京市律协涉外律师人才库成员共同承办，全权代理该房产的权益维护与状态厘清事宜。
二、中土联合办案全流程
本案采用「北京总部负责中国法域合规评估、法律文件统筹与委托人全流程对接，土耳其办公室负责本地行政司法程序落地、权利主张执行与本地资源协调」的标准化协同模式，各环节均形成书面成果与可验证的法定文件：
1、2025 年 9 月 13 日 - 9 月 15 日：双法域案件风险评估
北京总部：完成委托人提交的购房合同、包租协议、付款凭证、失联沟通记录的全量梳理与证据初核，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》出具《不动产物权纠纷法律适用评估报告》，明确本案权属确认、租赁权益、占有保护等实体问题适用土耳其法律，确定「先确权核查 - 再非诉催告 - 后处置指引」的三级办案路径，排除跨境诉讼的前置必要性。
土耳其办公室：依托土耳其土地登记总局本地查询通道完成权属初步核验，同步梳理土耳其不动产租赁、占有保护、公证催告的完整法定程序，评估非诉维权的时间成本与法律效果，排查案件核心程序障碍，确认非诉路径的可行性。
2、2025 年 9 月 16 日 - 10 月 8 日：房产全维度信息核查与官方凭证调取
北京总部：同步起草双语初步授权文件，明确不动产查档、状态核验的专项代理权限，指导委托人完成授权签署，为土耳其本地核查工作提供合法的权利依据，同步跟进文件的合规性校验。
土耳其办公室：持合法授权文件向土耳其国家土地登记总局（Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü）提交正式查档申请，调取目标房产完整的权属登记信息、抵押记录与租赁备案信息；同时通过本地实地核验渠道确认房屋实际占用状态，核实租客身份、租金支付主体与剩余租赁期限，成功调取由不动产登记部门出具的官方房产地址证明文件，完成房屋状态的全面厘清。
3、2025 年 10 月 9 日 - 10 月 18 日：正式授权文件定稿与法定公证催告送达
北京总部：结合土耳其本地程序要求，修订完善全流程双语授权委托书（POA），补充催告发送、租赁协商、腾退交接、文书接收等完整代理权限，向委托人明确中国境内公证、认证的法定流程与材料要求，确保文件跨境流转的合法性。
土耳其办公室：依据土耳其《公证法》与不动产登记部门的格式要求，对授权委托书条款进行最终本地合规校验，确保文件可适配土耳其公证、不动产登记、司法程序等全场景使用；在确认房屋仍由原托管方指定的第三方租客占用、且租金未实际支付给业主的事实后，代表委托人向实际占用方与原托管方出具土耳其法定公证催告函（İhtarname），正式主张租金收益权，明确限期补足欠付租金、配合完成房屋腾退交接的法律义务，同步告知拒不履行将面临的诉讼、执行与信用惩戒后果。
4、2025 年 10 月 19 日 - 2026 年 1 月 31 日：催告履行跟进与后续处置指引
北京总部：定期向委托人同步案件进展，解读土耳其法律下的业主权利与注意事项，协助委托人筛选意向承租方，梳理后续出租、转售等处置行为的法律风险点，提供中国法下的跨境资产合规建议。
土耳其办公室：持续跟进催告函的履行反馈，对接房屋实际占用方开展多轮协商，完成业主权利告知与法定程序指引；协助委托人与意向承租方建立正式对接通道，明确后续租赁备案、租金收付、物业交接的本地法定流程，保障委托人后续自主处置的合法性。
5、2026 年 2 月 1 日：案件办结与成果交付
委托人确认全部委托事项完成、房屋权益归属清晰后，联合办案组向委托人交付全套案件成果文件，包括《土耳其房产权属查档报告》、官方出具的房产地址证明、公证催告凭证、标准化双语授权委托书、《海外不动产后续处置法律指引》，确保委托人持有完整的法定权利凭证，后续自主出租、出售、维权等处置路径清晰合规。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案的办理难点是中国公民土耳其置业纠纷的共性问题，国樽中土联合团队凭借双法域专业能力与本地实务经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1、跨境不动产信息核查的合规性与效力认定
专业依据：土耳其《不动产登记法》、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条
解决方案：采用「中国委托人合法授权 + 土耳其本地执业律师持函查询」的合规路径，严格遵循土耳其不动产登记部门的申请程序与材料要求，所有查询结果均由官方登记部门出具正式制式文件，确保核查结果具备完整的法定证明效力，从源头避免因程序瑕疵导致文件无效、无法作为权利凭证的风险。
2、多方失联场景下的高效非诉维权路径
专业依据：土耳其《民法典》物权编、土耳其公证催告（İhtarname）制度相关规则
解决方案：在境内中介与海外托管方均失联的情况下，跳过中间失联主体，直接向房屋实际占用人发送法定公证催告函，一次性实现固定债权证据、中断诉讼时效、告知腾退义务三重法律效果。相较于跨境诉讼，该路径时间成本降低 70% 以上，经济成本显著降低，且催告文件可直接作为后续诉讼的核心证据，兼顾效率与法律严谨性。
3、跨境授权委托书的双法域效力适配
专业依据：土耳其《公证法》、中国《公证法》及领事认证 / 海牙认证相关规定
解决方案：采用「中土双方法律联合校验」模式，北京总部依据中国公证规则明确授权范围、签署规范与认证流程，土耳其办公室根据本地公证、不动产登记、司法程序的格式要求修订条款细节，确保授权文件同时满足两国程序要求，在土耳其全场景下具备完整的代理法律效力，避免因权限模糊、格式不符导致代理行为无效。
4、海外不动产长期权益的凭证体系搭建
专业依据：土耳其《不动产登记法》、土耳其房屋租赁相关法规
解决方案：以官方出具的房产地址证明为核心权利载体，同步完成权属核验留档、催告权利主张、授权文件标准化三项基础工作，为委托人搭建完整的海外不动产权利凭证体系。该体系可直接支撑委托人后续自主出租、出售、维权等所有处置行为，消除因文件缺失导致的权益主张障碍。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。
3.《中华人民共和国公证法》第三十三条：公证书需要在国外使用，使用国要求先认证的，应当经中华人民共和国外交部或者外交部授权的机构和有关国家驻中华人民共和国使领馆认证。
（二）土耳其法律
1.土耳其《民法典》（Türk Medeni Kanunu）：不动产所有权以国家土地登记总局的登记为准，合法登记的业主享有完整的占有、使用、收益、处分权利，有权向无权占有人主张返还房屋、支付欠付租金及占用损失。
2.土耳其《不动产登记法》：业主本人或其合法授权代理人，有权向不动产登记部门申请查询房屋权属、抵押、租赁备案等登记信息；登记部门依法出具的查询结果、地址证明文件具备法定证明效力。
3.土耳其《公证法》：由公证人依法出具的正式催告函（İhtarname）是民商事领域的法定催告方式，可产生诉讼时效中断、履行义务告知、合同解除前置通知等法律效力；境外自然人出具的授权委托书，需完成所在国公证、领事认证（或海牙认证）程序，符合土耳其本地形式要求的，在境内产生代理法律效力。
（三）国际公约
《取消外国公文书认证要求的公约》（海牙公约）：中、土两国均为公约缔约国，符合规范的公文书可通过附加 Apostille 证书的方式简化跨境认证流程，大幅提升授权文件、公证文书的跨境流转效率。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽土耳其办公室多年服务中国公民海外置业的实务经验，针对土耳其房产投资者提出以下三点权威建议：
1.置业文件标准化：购置土耳其房产时，务必留存完整的购房合同、付款凭证、产权登记证、包租 / 托管协议原件，明确约定租金支付周期、房屋交接标准、违约责任、争议解决方式等核心条款，托管协议优先选择在本地不动产登记部门完成备案，保障协议的强制执行力。
2.权益核查常态化：建议每 12 个月委托土耳其本地合规律师对房产权属、租赁状态进行一次常规核查，及时掌握房屋实际使用与租金支付情况，避免长期失联导致权益受损且举证难度大幅提升。
3.维权介入及时化：出现托管方失联、租金欠付、房屋被无权占用等权益受损情况时，应在 3 个月内委托具备中土双法域服务能力的律师团队介入，通过法定公证催告等非诉方式及时固定证据、主张权利，避免因拖延超过诉讼时效或导致财产损失进一步扩大。
