发布机构：国樽律师事务所沙特阿拉伯办公室
结案时间：2026 年 1 月 10 日
核心成果：完成合同全维度合规审查与条款优化，推动租赁核心条款达成一致，零合规风险保障客户沙特建厂项目落地
本案例由国樽律师事务所沙特阿拉伯办公室与北京总部涉外合规团队联合办理，严格遵循中沙两国法律法规及国际跨境投资合规准则，依托国樽中东区域法律服务经验与双法域执业资质，为赴沙投资的中资企业提供了 “前置尽调 - 合同审查 - 磋商支持 - 履约指引” 的全链条合规解决方案。
本案已入选国樽 2026 年度中东涉外合规典型案例库，其 “本地规则校验 + 跨境条款设计 + 双轨磋商支撑” 的办案模式被广泛应用于中资企业赴沙特投资建厂的法律服务场景。
一、案件背景与委托经过
委托人系国内制造业企业，拟在沙特阿拉伯某国家级产业园区投资建设生产基地，已与园区运营方初步达成土地租赁意向，并取得园区出具的制式租赁合同文本。由于企业不熟悉沙特土地监管体系、投资准入规则与涉外合同风险，担心制式合同权利不对等、本地合规瑕疵导致投资损失，于 2025 年 12 月通过国樽律所北京总部对接至沙特阿拉伯办公室。
鉴于案件涉及沙特本地土地权属核查、园区政策适配、跨境合同权益平衡三大核心难点，沙特办公室当日启动 “中沙联合办案机制”，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名沙特本地执业律师负责本地法规核查与线下磋商支持，3 名北京市律协涉外律师人才库成员负责中国合规把控与合同体系搭建，全权代理本次土地租赁合同专项审查服务。
二、中沙联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域合规统筹与跨境条款设计、沙特办公室负责本地法律校验与园区磋商落地” 的标准化协同模式，各环节均形成书面成果与可追溯记录：
1.2025 年 12 月 13 日 - 12 月 15 日：双法域审查框架搭建
北京总部：完成客户提交的租赁合同初稿、项目背景资料的全面梳理，结合中国境外投资合规要求，明确合同审查的六大核心维度，出具《项目合规审查框架方案》，锚定客户核心权益保障目标。
沙特办公室：同步完成沙特土地租赁法律法规、对应产业园区投资管理政策的全量检索梳理，核实园区运营方的土地管理资质与工业用地监管细则，确定沙特本地法下的合规审查基准与风险红线。
2.2025 年 12 月 16 日 - 12 月 20 日：首轮全维度合同风险排查
北京总部：从跨境交易通用规则出发，完成合同效力、履约保障、违约责任、争议解决等通用模块的全面审查，形成首轮风险清单，标注制式合同中存在的权利失衡、约定模糊等共性问题。
沙特办公室：聚焦沙特本地特有法律风险，逐一核查租赁标的权属合法性、土地用途限制、税费规则、征收补偿等本地条款，补充沙特法下的合同效力风险与行政合规风险提示，形成本地合规专项意见。
3.2025 年 12 月 21 日 - 12 月 26 日：合同条款修订与双法域适配
北京总部：结合客户商业诉求与风险承受能力，完成合同条款的整体修订，对等调整违约责任，补充跨境支付规则、汇率风险承担等涉外专属条款，形成合同修订稿初稿。
沙特办公室：对照沙特《不动产租赁法》与园区管理规则，对修订稿进行本土化合规校验，细化土地开发进度、用途变更审批、改扩建流程等本地监管要求对应的条款，确保合同内容完全符合沙特本地监管规定。
4.2025 年 12 月 28 日 - 2026 年 1 月 5 日：多轮磋商与核心分歧化解
北京总部：协助客户制定磋商策略与底线清单，从商业利益与中国合规角度提供谈判支撑，同步调整条款表述以适配客户商业诉求。
沙特办公室：依托本地执业资源与园区沟通渠道，参与与园区运营方的多轮线下磋商，就租赁期限、土地用途限制、税费承担主体、征收补偿分配四大核心分歧，结合沙特本地司法实践与政策规则进行专业论证，推动双方逐步达成共识。
5.2026 年 1 月 6 日 - 1 月 10 日：终稿确认与项目交付
中沙联合团队对最终合同文本进行双法域合规复核，确认全部条款符合中沙两地法律要求与客户商业目标。项目正式交付时，同步向客户提供《合同终稿文本》《履约合规指引手册》，明确后续租赁履约过程中的合规注意事项。客户对审查成果与全流程服务表示高度认可，项目顺利结案。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案聚焦中资企业赴沙特租赁工业用地的共性法律风险，国樽联合团队凭借双法域专业能力与中东投资服务经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1.租赁标的权利瑕疵与无权处分风险防控
专业依据：沙特《不动产租赁法》、沙特工业产权局园区管理规则、中国《企业境外经营合规管理指引》
解决方案：沙特办公室通过沙特本地土地管理渠道，核实标的土地的工业用地性质、园区运营方的合法处分权限，全面排查土地是否存在抵押、查封、权属争议等权利负担；北京总部同步在合同中增设权利瑕疵担保条款，明确无权处分情形下出租方的全额赔偿责任，覆盖客户前期勘测、筹备的全部投入损失。
2.工业用地开发与用途限制的合规边界明确
专业依据：沙特《投资法》、沙特市政与土地管理部门工业用地监管规定、对应产业园区管理细则
解决方案：沙特办公室逐一核实该园区的产业准入范围、开发建设周期要求、建筑密度与容积率等建设强度标准；在合同中补充用途变更、改扩建的审批流程与责任划分条款，明确因出租方政策变动导致项目受阻的救济方式，避免客户因监管限制产生工期延误与投资损失。
3.跨境租金支付与本地税费的权责厘清
专业依据：沙特税收征管相关规定、中国《涉外民事关系法律适用法》、国际跨境支付惯例
解决方案：在合同中明确租金计价币种、汇率波动风险的承担主体与跨境支付的时间、流程要求；沙特办公室全面梳理沙特土地租赁涉及的全部税费种类、缴纳主体与申报流程，在合同中清晰划分双方税费承担边界，避免客户承担隐性税务成本与合规风险。
4.制式合同违约责任不对等的平衡调整
专业依据：沙特《不动产租赁法》、《联合国国际货物销售合同公约》履约公平原则、中国《民法典》合同编
解决方案：针对制式合同中承租方逾期付款、开发延误处罚标准过高，出租方土地交付瑕疵、权利瑕疵违约责任模糊的不对等问题，对全部违约条款进行对等化修订，统一违约赔偿的计算标准，明确出租方各类违约情形下的赔偿范围与救济路径，平衡双方权利义务。
5.跨境争议解决的成本与执行力优化
专业依据：《承认及执行外国仲裁裁决公约》（《纽约公约》）、沙特《民事诉讼法》、中国《涉外民事关系法律适用法》
解决方案：评估单一约定沙特本地法院管辖的维权成本与规则壁垒，结合跨境争议解决惯例，为客户设计可选的仲裁解决路径，优化法律适用与管辖条款，提升争议解决结果的跨境可执行性，降低中资企业境外维权的时间与经济成本。
6.租赁期内土地征收的投资权益保障
专业依据：沙特土地征收与补偿相关法规、沙特《不动产租赁法》
解决方案：沙特办公室核实沙特本地土地征收的法定补偿范围、分配规则与实施流程；在合同中专门增设征收补偿条款，明确租赁期内土地被征收时，承租方对地上建筑物、生产设备、搬迁损失等自有投入的受偿权利，以及提前解约的补偿标准，全面保障客户的投资资产安全。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《境外投资管理办法》第二条：企业开展境外投资，应当遵守东道国法律法规、遵循互利共赢原则，依法履行境外投资备案或核准程序。
2.《企业境外经营合规管理指引》第十条：企业应当针对合同管理、知识产权、劳动用工等境外经营重点领域建立合规审查机制，有效识别和防范东道国法律风险。
3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
（二）沙特法律
1.沙特《投资法》：经沙特投资部（MISA）许可的外国投资者，可在合规范围内租赁工业用地；产业园区内的土地租赁需符合园区对应的产业准入与土地管理要求。
2.沙特《不动产租赁法》：土地租赁合同应当明确租赁标的、租赁期限、土地用途、租金标准等核心要件，工业用地的租赁期限、续期规则需符合沙特市政、土地管理部门的相关规定。
3.沙特工业产权局园区管理规则：产业园区内的工业用地承租人需遵守园区开发进度要求，不得擅自变更土地用途，转租、改扩建需履行园区审批程序。
（三）国际公约
《承认及执行外国仲裁裁决公约》（《纽约公约》）：选择仲裁作为争议解决方式的，符合条件的仲裁裁决可在缔约国范围内得到承认与执行，更适配跨境投资纠纷的解决需求。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽沙特阿拉伯办公室多年中东投资法律服务经验，针对赴沙特开展工业投资、土地租赁的中资企业，提出以下三点实务建议：
1.前置本地合规尽调：在签订租赁意向或支付定金前，委托具备沙特本地执业能力的服务团队开展土地权属、园区政策、产业准入的专项尽调，提前排查权利瑕疵与合规风险，避免前期投入损失。
2.合同本土化定制修订：避免直接套用国内合同模板或直接签署园区制式合同，需结合沙特本地法律、监管规则与项目实际情况，对合同条款进行本土化修订与对等化调整，明确核心权责与风险承担边界。
3.争议解决提前规划：在合同谈判阶段即规划争议解决路径，优先选择可跨境执行的仲裁机制，谨慎约定单一东道国法院管辖，降低后续维权的规则壁垒与成本风险。
