最高法房屋买卖司法解释二详解

在房地产市场日益繁荣的今天，房屋买卖合同纠纷成为司法实践中常见的问题，为了更好地维护房地产市场秩序，保障买卖双方的合法权益，最高人民法院对房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题进行了司法解释，以下是对最高法房屋买卖司法解释二的具体解读。

一、房屋买卖解释论的探讨——以请求权基础检索为中心

请求权基础检索法是一种案例分析方法，它通过寻求请求权的基础，将小前提归入大前提，从而确定请求权在法律上能否得到支持，这种方法在房屋买卖合同纠纷中尤为重要，因为它有助于明确买卖双方的权利义务，为司法实践提供有力的理论支持。

二、法律依据——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

该司法解释的第一条明确指出，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，这一规定为商品房买卖合同的定义提供了法律依据。

三、房屋买卖合同纠纷司法解释举例

在房屋买卖合同纠纷中，司法解释的具体应用如下：

1. 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

3. 最高院的房屋买卖合同司法解释首先明确了房屋买卖合同的基本法律原则，包括买卖双方的权益保护、合同的成立与效力、履行与变更等方面，对于合同双方的义务和责任进行了详细阐述，以确保合同的公平性和合法性。

四、房屋买卖合同纠纷司法解释举例（续）

1. 关于商品房买卖合同的相关司法解释有：买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持；第三人已经善意取得标的物所有权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

2. 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。

五、法律主观：一房二卖司法解释

一房二卖是指房屋出卖人对同一房屋进行两次买卖的行为，根据司法解释，房屋出卖人如果将房屋一房二卖，就要承担被解除合同并且支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

六、管辖分析

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

1. 买卖合同管辖权司法解释中的法院是由被告人的住所地或者是合同的履行地来进行确定；一般在提起时就需要先提交起诉状，再者就是提交相关的证明材料，最后就可以由法院确定是否受理。

2. 解决买卖合同纠纷的诉讼地管辖法院是：根据《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖，被告所在地或合同履行地，销售合同是典型的合同，发生纠纷时，应当适用民事诉讼法的本条规定管辖，即由被告住所地和合同履行地的法院取得本案管辖。

3. 房屋买卖合同的管辖法院是：建筑物所在地法院，有利于案件审理与执行，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

4. 法律主观：房屋买卖合同不属于专属管辖，专属管辖一般是指法律规定一些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖，也即专属管辖必须要有法律的规定为依据，尽管《民事诉讼法》第三十三条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由本条规定的人民法院专属管辖。”

5. 但根据民诉法及司法解释的专属管辖的规定，涉及到不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，以及政策性房屋买卖合同都属于专属管辖。

通过以上对最高法房屋买卖司法解释二的详细解读，我们可以看到，司法解释在房屋买卖合同纠纷中具有重要的作用，它不仅明确了商品房买卖合同的定义，还规定了买卖双方的权益保护、合同的成立与效力、履行与变更等方面的法律原则，为司法实践提供了有力的理论支持，司法解释还对一房二卖、定金处理、管辖权等问题进行了明确规定，有助于保障买卖双方的合法权益，维护房地产市场秩序。