在探讨工业用地建商品房是否合法的问题之前，我们首先需要明确土地用途与规划的法律框架，以下是对这一问题的深入分析和详细阐述。

1、土地性质变更的难题：通常情况下，中介公司会强调，工业用地上的住房若要上市交易，必须先完成土地性质的转变，这是因为土地性质的改变并非易事，通常涉及复杂的行政程序和严格的法律法规，将工业用地用作住宅，显然违背了土地的实际用途，这种做法存在法律风险。

在正常交易流程中，土地必须从工业用地转变为经营性用地，这一过程不仅繁琐，而且需要得到市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，否则，交易可能被视为非法操作。

2、工业用地使用权与所有权的区别：虽然工业用地的使用权可以买卖转让，但其所有权归国家所有，不能转让，这意味着，即使使用权发生变更，土地的最终归属权仍属于国家，符合条件的情况下，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押，但这并不包括改变土地用途。

3、违法交易的后果：房地产开发本身若未遵循法律法规，其交易行为将不受法律保护，在正常交易中，开发商必须为业主办理房产证、土地证和契证，以确保业主的产权得到法律保护，若缺乏这些必要的证明文件，业主的产权将面临风险。

根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定，违反土地利用总体规划擅自改变农用地为建设用地的，将面临限期拆除建筑物、恢复土地原状、补缴出让金、交还土地使用权、罚款等处罚。

4、工业用地违规建设的法律制裁：在工业用地上建设商品房，违反了土地使用政策，这种行为不仅会受到法律的制裁，还可能对城市规划造成负面影响，破坏原有的城市发展蓝图，购买此类房产的消费者需要承担政策风险，因为政府未来可能会清理此类问题，届时房主的利益可能无法得到保护。

5、工业用地住宅化的限制：国家明确规定，严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业用房、工业配套用房以外的任何形式的房屋，工业用地的使用寿命为50年，而居住用地为70年，工业用地上的房屋必须改变土地性质为住宅用地，才能上市交易。

6、法律风险与产权保护：工业用地的房子不能直接购买，需要转变土地性质，由于土地性质的改变难度较大，购买此类房产可能存在非法操作的风险，在正常房产交易中，开发商必须为业主办理房产证、土地证和契证，以确保产权得到保护。

7、新型小产权房的法律地位：在工业园区内，将工业用地改为住宅用地的行为，可能被定义为新型小产权房，这类小产权房通常自称为企业产权或企业公房，产权为企业所有权，由于工业用地土地成本较低，这类房产往往受到公司内部员工的青睐，但对外销售时，法律风险较大。

8、土地用途与规划的遵循：根据《土地管理法》第四条的规定，国家编制土地利用总体规划，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护，工业用地不可以建住宅，应当按照总体规划和土地用途来进行使用。

9、土地性质变更的必要性：工业用地上的住房若要转变为住宅用途，必须经过土地性质的变更，这一过程需要与政府各部门协调，复杂且难以预测，在未改变土地性质前，任何形式的住宅建设都违反了土地使用政策。

10、违法建设的风险：在工业用地上建住宅算违建，必须按照审批的用途建设厂房，若改变土地用途建设住宅，将面临拆除风险，由于政策原因，此类违法建设的可行性相当小。

工业用地建商品房在法律上存在重大风险，不仅可能违反土地使用政策，还可能对城市规划造成负面影响，消费者在购买此类房产时，应充分了解相关法律法规，谨慎对待，避免不必要的法律风险。