小产权房的性质及其多样类型解析

在房地产市场的大潮中，小产权房作为一个特殊的存在，其性质和类型一直备受关注，下面，我们将深入探讨小产权房的性质及其多样类型，并分析其背后的法律风险和市场影响。

1. 小产权房的性质分类

小产权房的性质主要分为两大类，是在集体建设用地上建成的房屋，这类房屋通常位于农村的宅基地上，仅属于该农村集体的所有者，外村农民是无权购买的，是在集体企业用地或占用耕地违法建设的房屋，这两类房屋的共同点在于，它们并不真正构成严格法律意义上的产权，小产权房所包含的产权仅限于房产使用权，而不包括国有土地使用权，因此是一种不完全产权。

2. 常见的小产权房类型及限制销售情况

在日常生活中，我们常见的小产权房主要有以下几种类型：一是占用集体用地或耕地违法建设的房屋，这类房屋将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发，是最常见的小产权房形式；二是限制销售的小产权房，这类房屋位于政府划拨或出让的土地上，但未按规划功能开发或使用，直接在市场上销售，存在产权纠纷的不完全产权。

福建和晟律师事务所的黄进成律师进一步解释了小产权房的类型，包括：在集体建设土地上建造的房屋、宅基地上建成的房子、各类农业园或养老院的别墅，以及部分二手房，这些房屋的共同风险在于，由于无法取得正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。

3. 小产权房的多样化类型及其法律风险

小产权房的类型多种多样，以下是几种常见的类型及其法律风险：

农民房 ：由原住村民自己筹资建设的房屋，这类房屋由于未缴纳土地出让金，无法办理相关证件。

村委统建楼 ：由村集体组织在集体用地上建设的楼盘，同样存在无法办理产权证的问题。

集资房 ：由开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，同样面临产权不清的风险。

军产权房 ：由部队集资修建的房子，这类房屋的产权归属和交易存在特殊规定。

购买小产权房存在以下法律风险：

法律风险 ：根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

政策风险 ：一旦政府整顿小产权房，可能导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

转让风险 ：由于小产权房缺乏合法的产权证明，其转让过程可能会遇到重重阻碍。

4. 小产权房的含义及市场影响

小产权房，顾名思义，是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋通常未缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，小产权房也被称为“乡产权房”。

小产权房的出现，一方面满足了部分人群的住房需求，另一方面也引发了诸多法律和社会问题，在市场层面，小产权房的存在扰乱了正常的房地产市场秩序，影响了房地产市场的健康发展。

小产权房的性质和类型复杂多样，其背后隐藏的法律风险不容忽视，在购买小产权房时，消费者应充分了解相关法律法规，谨慎决策，以免造成不必要的损失。