在当今的房地产市场，小产权房作为一种特殊存在，因其价格低廉、购买门槛低等特点，吸引了不少购房者的目光，小产权房在购买过程中存在诸多风险和问题，以下是购买小产权房时必须了解的五大问题。

1. 产权问题：小产权房的“身份”之谜

小产权房，顾名思义，其产权并不完整，这类房屋通常是在集体土地上建设，其产权证明并非国家正式颁发的房产证，而是由地方政府或村委会颁发的房屋使用证明，购买小产权房时，首先要关注的是产权问题，由于小产权房没有在官方系统进行登记，因此产权归属可能存在争议，买家需要确保房屋确实是私有的小产权房，而非违章建筑或其他性质的房屋，了解房屋的土地性质和来源也非常重要。

2. 交易风险：小产权房转让困难重重

小产权房由于其特殊性质，在转让时可能面临诸多限制，在转为商品房的过程中可能存在诸多困难，增加了购房者的投资风险，小产权房再转手极为困难，协议购买后，一旦发生纠纷，可能面临法律支持不足的问题。

3. 法律风险：小产权房的法律效力存疑

小产权房通常是在没有完整法律手续的情况下建造的，因此其产权归属往往不明确，这种法律上的不确定性给购房者带来了巨大的风险，一旦发生纠纷，他们可能会面临无法维护自己权益的困境，建委提示，这类房产无产权保障，购房人无法享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，也难办理过户手续，合同法律效力有限。

4. 市场风险：小产权房价格波动大

小产权房的市场价格波动较大，与其地理位置、土地性质、房屋质量等因素密切相关，购买小产权房时，要充分考虑市场风险，确保购买价格合理，要了解周边同类房产的价格，以便在谈判中掌握主动权。

5. 配套设施：小产权房周边设施可能不完善

小产权房通常不属于城市建设的一部分，因此其周边配套设施可能不完善，购房者在购买小产权房时，要关注房屋结构、装修、水电设施、周边环境等，确保居住舒适，小产权房周边的居民素质普遍不高，生活质量可能受到影响。

为了确保购买小产权房的安全和合法，以下八大问题购房者必须注意：

1. 查看土地性质：确认土地是否为农村宅基地，是否存在纠纷，是否符合相关法律法规的规定。

2. 确认产权：确认产权人是否为宅基地的合法使用者，是否存在其他权利人对该房屋的权利要求。

3. 了解房屋质量和配套设施：对房屋结构、装修、水电设施、周边环境等进行全面了解，确保居住舒适。

4. 注意合同签订：通过规范合同的签订来维护自己合法的权益，一旦出现问题和纠纷，按照合同的约定正确有效的处理。

5. 多人陪同签订合同：降低风险，确保合同有效。

6. 了解产权转让的法律规定和流程：避免因权属不明确带来的纠纷风险。

7. 考察市场价格：确保购买价格合理。

8. 了解政策风险：关注政府关于小产权房的政策变动，避免购买后面临政策风险。

购买小产权房是一项风险较高的投资行为，购房者务必在购买前充分了解相关法律法规、政策风险和市场情况，确保自身权益不受损害。