在房地产市场日益繁荣的今天，限购政策成为调控房价的重要手段，对于那些在限购政策出台前已经签订购房合同的当事人来说，这一政策无疑给他们的交易带来了不小的困扰，以下是关于在限购条件前签订购房合同的相关法律问题及应对策略。

1. 限购政策对购房合同的影响

当限购政策导致购房合同无法履行时，合同当事人有权解除合同，以下情况需要特别注意：

政策出台前签订合同：若在限购政策出台前签订合同，卖方应当返还订金或本金，各自承担己方的损失，不承担违约责任，这是因为，合同在签订时并未违反限购政策，故卖方无违约责任。

政策出台后签订合同：若在限购政策出台后，买方明知不具备购房资格仍然签订购房合同，则不能要求返还定金，这是因为，买方在签订合同时已经明知自身不具备购房资格，但仍选择签订合同，故应承担相应的责任。

2. 购房资格与合同效力

购房资格是房屋买卖合同成立的基础，是法律强制性规定，以下情况需要特别注意：

购房人在签订合同之前就知晓其没有购房资格：购房人应当承担出卖方的损失赔偿责任，无权要求返还定金，这是因为，购房人在签订合同时已经明知自身不具备购房资格，但仍选择签订合同，故应承担相应的责任。

签订合同后出台限购政策：若在签订合同后出台限购政策，这属于不可归责于双方的原因导致的，双方无需承担责任，应当返还定金，这是因为，限购政策出台并非合同当事人所能预见和控制的。

3. 合同或认购协议的效力

在购房过程中，合同或认购协议是重要的法律文件，以下情况需要特别注意：

已支付30%首付款，但尚未网签备案：可凭完税凭证、税务发票或者首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案等手续和执行原差别化住房信贷政策，购房“合同”与“认购协议”二种不同阶段的交易约定均同时被认可，若付款凭证真实、合规则应予以签订购房合同、网签备案。

4. 限购政策下的合同解除

当购房合同因限购政策无法履行时，合同当事人可解除合同，以下情况需要特别注意：

限购令颁布前签订合同：若购房合同是在“限购令”颁布前签订的，但政策出台时仍未办理过户登记手续的，则购房合同有效，但由于限购令的颁布导致合同不能履行，这在我国合同法上成为“情势变更”，合同双方可解除合同。

对于那些没有购房资格却签订了购房合同的当事人来说，以下是一些应对策略：

1. 法律分析

没有购房资格签了购房合同属于合同不可实现的情况，可以主张解除购房合同，但根据《民法典》的规定，虽然没有购房资格还购房是违反了当地的限购令，但却不能视为对法律、行政法规强制性规定的违反，所以购房合同不能因此认定为无效。

2. 合同效力

客户无购房资格，签的合同是否有效按照《民法典》的规定，就房屋买卖合同而言，在当事人签字盖章之后自然就成立生效了。

3. 违约责任

没有购房资格签了购房合同是无效的，因为购房资格是房屋买卖成立的基础，是法律强制性规定，没有购房资格还签订购房合同违背了法律强制性规定，以无效处理。

4. 合同解除

没有购房资格签订的购房合同是有效的，如果是签订合同后，因为政策调整，这种情况属于不可抗力，这样的合同可以要求解除，是符合规定的，应当解除，购房人无需承担违约责任，如果在签订合同前，购房人就没有购房资格，合同虽然可以解除，但购房人应当承担违约责任。

5. 定金返还

如果是购房人在签订合同之前就知晓其没有购房资格，购房人应当承担出卖方的损失赔偿责任，无权要求返还定金，如果是签订之后出台了限购政策，这属于不可归责于双方的原因导致的，双方无需承担责任，应当返还定金，如果是出卖人明知其没有购房资格的，此时也应当返还定金。

6. 合同有效性

在没有购房资格的情况下签订购房合同，合同的有效性取决于是否遵循了法律、行政法规的强制性规定，若合同内容合法合规，且双方真实意图一致，合同具备法律效力，反之，如果合同因违反相关规定而被视为无效，其法律效力将不复存在。

当已签订购房合同的人遇到房产限购新政时，以下是一些应对策略：

1. 合同解除

限购导致购房合同不能履行的，合同当事人可以解除合同，在限购政策出台前签订合同的，卖方应当返还订金或本金，各自承担己方的损失，不承担违约责任。

2. 合同欺诈

如果因为一方故意隐瞒相关事实导致订立的合同违反房屋限购政策继而无法履行，属于合同欺诈行为，应当允许受欺诈方解除合同或者撤销合同，并且可以向违约方主张损害赔偿。

3. 政策原因

要是由于政策原因导致失去购房资历，那么因为政策原因，购房者可以要求解除合约，也不用承担违约责任，不过，要是由于政策原因导致银行贷款数额削减，买家要求解除条款。

限购之前在二手中介签订的购房合同限购后该如何处理

对于在限购之前在二手中介签订的购房合同，限购后应如何处理，以下是一些建议：

1. 合同解除

限购导致购房合同不能履行的，合同当事人可以解除合同，在限购政策出台前签订合同的，卖方应当返还订金或本金，各自承担己方的损失，不承担违约责任。

2. 不可抗力

签订购房合同后，因为国家限购令的出台，导致无法履行合同的情况，应该理解为因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，可以解除合同。

3. 返还定金

若购房合同在限购通知前签订，因限购政策导致无法实现购房目的，限购政策被视为不可抗力，双方可解除合同，返还订金或本金，各自承担损失，互不承担违约责任。

4. 违约责任

若合同在限购通知后签订，买受人应明悉限购政策，若合同目的因之不能实现，买受人将承担相应责任。

5. 定金退还

购房者可以要求开发商退还之前缴纳的定金或是首付款，在此过程中，购房者主张解除购房合同，不用承担违约责任。

限购政策下，购房合同无法履行时，当事人有权部分或全部免除责任，除非法律另有规定，以下是一些建议：

1. 合同解除

限购政策下购房合同无法履行时，当事人有权部分或全部免除责任，除非法律另有规定，不可抗力是合同中的一个关键概念，限购政策被视为此类情况。

2. 不可抗力因素

限购属于不可抗力因素，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为社会异常事件等。

3. 《民法典》规定

因限购导致购房合同无法履行，需根据《民法典》规定处理，不可抗力导致的合同不能履行，可部分或全部免除责任，除非法律有特别规定。

4. 限购政策作为不可抗力

限购政策的出台，作为政府宏观调控手段，属于不可预见、不可抗力因素，若购房合同在限购通知前签订，因限购政策导致无法实现购房目的，限购政策被视为不可抗力。

5. 合同解除与责任免除

若购房合同于限购通知发布前签订，而限购政策导致购房目的最终不能实现，则限购政策属于法律上的“不可抗力”，双方可解除购房合同，返还订金或本金，恢复原状，并各自承担己方的损失，互不承担违约责任。

6. 违约责任与合同效力

住房限购政策不属于《合同法》规定的不可抗力，在合同签订后由于住房限购政策的实施致使购房人无法办理过户手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现，当事人要求解除合同，除合同另有约定外，一般应予支持。