购买需谨慎

在我国的房地产市场，有一种特殊的二手房类型——单位的小产权房，这类房屋因其特殊的性质，购买时需格外小心，下面，我们将深入探讨单位小产权二手房的购买问题。

我们需要明确一点，无证的单位福利房，即我们常说的“小产权房”，其实质与非法建设的住房相似，不受法律保护，因此不能买卖，当我们谈论有证的单位二手房时，购买者需要特别注意以下几点：要了解该单位房的权属性质，是集资房还是房改房，是全产权还是部分产权；要关注单位与职工之间是否有相关出售的协议，这些都直接关系到房屋的合法性和安全性。

从法律的角度分析，我们不建议购买小产权二手房，原因如下：小产权房的性质决定了交易后期存在很大风险，一旦原房主反悔，购房者可能会面临经济损失，即使通过中间方更名做协议，后续仍可能存在各种税费问题，尤其是在国家税收政策不明朗的情况下，后续产生的费用难以估算。

所谓的“军产房”也是小产权房的一种，在现实生活中，有些二手房没有办理土地征用，也没有缴纳土地出让金，就这样进行了买卖，这种二手房同样属于小产权房，一般而言，此类房产的销售合同将被认为是无效的。

小产权房：购买需三思

法律分析再次提醒我们，不建议购买小产权二手房，原因包括：小产权房的性质决定了交易后期具有很大风险；原房主一旦反悔，后期容易造成经济损失；即使通过中间方更名做协议，后续存在各种税费，在国家税收政策不明朗的情况下，后续所产生的费用不可估算。

小产权房产没有国家颁发的房产证，这意味着小产权房只有使用权，没有所有权，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户”，也就是说购房者的法律权益无法得到保障，小产权无法办理银行贷款。

尽管小产权房能购买，但不能上市交易，这类房子未缴纳土地出让金等费用，无法办理相关证件，没有房产证的情况下，双方虽然能签订买卖合同，但由于无法办理登记手续，存在很大的风险，我们建议不要购买小产权房。

从法律主观角度来看，小产权房子从法律上来说是不允许交易的，在购买后如果出了问题而调解不成，是得不到法律保障的，我们不建议购买小产权房。

小产权房可以购买，但存在很大的风险，由于其未缴纳土地出让金等费用，无法办理相关证件，没有房产证的情况下，双方虽然能签订买卖合同，但由于无法办理登记手续，买方的法律权益得不到保护，小产权房的买卖合同可能因违反法律强制性规定而无效，且无法办理过户登记，无法取得房屋合法产权。

购买二手房小产权：风险与机遇并存

在购买二手房时，如果遇到小产权的情况，我们必须明确以下几点：只和其中一个或是几个签的无效；查明房屋是否可上市购房；一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。

小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权，但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。

任何投资都有风险！小产权房不是不能买，规模大的而且已经有入住了的风险性相对于来说比较小！准备建，或建设中的风险性很大。

小产权房在理论上并不具备合法的买卖条件，购房者在决定购买前，应全面了解相关法律规定，评估风险，并寻求专业法律意见，谨慎对待小产权房的买卖，避免潜在的法律纠纷和经济损失。

律师解：不能买，小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

单位的福利房：自由买卖需满足条件

福利分房曾是计划经济时代的一种房屋分配形式，职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而获得房屋的部分或全部产权，随着市场经济的发展，福利分房制度逐渐取消，但已购买的福利房仍可通过合法程序进行变卖。

单位房的产权归属清晰，所有权人有权自由买卖，无需征得他人同意，单位房的产权属于部分所有，进行房产交易时，需先向单位申请，单位同意后方可交易，交易前，务必检查签订的房屋合同，确保无出售时限或其他限制，合同无问题且满足条件的单位房，可以进行房产交易。

只要在经过单位的同意的情况下，购买单位的福利房的职工可按照当年购房时的成本价先补交完房价款及利息之后，再经房改政策指导进行审核，那么原购的住房全部产权就可以归个人了。

单位的福利房能自由买卖，单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

在公有住房的部分房屋权证办理成全部产权的房屋产权证之后，那么职工个人就可以自由的转让房屋的权了，也可以办理抵押登记等的业务，也可以这么说，房屋的处分权、使用权、占有权以及权就都归属于个人的了。

房屋产权：如果福利分房的产权完全属于个人，那么房主可以自由买卖房屋，无需他人同意，如果产权部分属于单位，那么在出售前需要得到单位的批准，房屋合同：在进行房产交易前，需检查原始购房合同，确认是否存在出售时间限制或其他特殊条款。