一、商业银行房地产信贷政策规范

1、贷款科目限制：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，必须严格按照房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他形式贷款科目发放，对于已发放的非房地产开发贷款，各商业银行应按照“只收不放”的原则执行，确保信贷资金的专属性和安全性。

2、信贷政策通知：中国银行业监督管理委员会于2007年9月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，旨在规范房地产信贷市场，维护金融稳定，该通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

3、全文发布：中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》全文，于2007年9月28日由搜房网业主论坛发布，旨在加强房地产信贷管理，防范金融风险。

4、个人住房贷款管理：严格个人住房贷款发放管理，切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

5、政策规定：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，进一步明确了房地产信贷管理的具体要求。

二、20072008年房地产相关政策解读

1、市场预判：对于2008年上海住宅市场政策预判，戴德梁行分析人士认为，货币政策、“90/70”政策、土地政策，以及或将开征的物业税政策，将对房地产市场产生影响。

2、节能法规：2006年《绿色建筑评价标准》、2007年《节约能源法》、《节能减排综合性工作方案》、2008年《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》、2009年《可再生能源法》等法规，以及各省、直辖市等分别制定的规定，为我国建筑节能提供了法律保障。

3、信贷政策调整：2007年9月，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，对购买首套自住房的首付款比例进行了明确规定，12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从适度宽松的货币政策到抑制投资投机性购房，政策逐渐趋紧。

4、新国八条：2011年1月26日，新国八条出台，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1倍，加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。

5、土地政策：土地政策旨在打破土地供应垄断与开发商住宅供应垄断，实现城市住宅供地的多元化和房屋供给的多样化。

三、加强商业性房地产信贷管理的通知

1、法律分析：北京大多数银行的二套房商业贷款利率会在基准利率上上浮20%，若贷款时间在五年以上的话，上浮后的利率为39%，如果是公积金贷款的话，二套房贷款利率上浮10%，也就是575%。

2、通知要求：各商业银行要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

3、政策实施：2007年9月，“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”（简称“9·27房贷新政”）正式实施，对房地产贷款进行严格管理，2008年，政府放宽了对购买第二套普通自住房的贷款条件，并对住房转让环节的营业税进行大幅减免。

4、补充通知：2008年12月11日，央行及银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房贷次数认定、公积金贷款纳入“二套限令”等问题进行了明确规定。

5、监管规定：关于商业地产信贷管理的监管规定主要有两个：《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）和《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）。

四、上海银保监商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求

1、执行要求：《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。

2、加强管理：为确保上海房地产市场的健康稳定发展，上海银保监局在2021年1月29日发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，督促辖内商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求。

3、具体要求：《通知》要求各商业银行严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求，确保房地产市场平稳健康发展。

五、不能对房地产企业发放流动资金贷款出自什么办法

1、贷款科目限制：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

2、贷款用途限制：商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

3、风险控制措施：对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

4、政策依据：中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2003]121号）明确规定，商业银行在向房地产开发企业发放贷款时，必须通过房地产开发贷款科目进行，严格禁止以流动资金贷款或其他形式发放。

六、中国银监会联合下发的关于加强商业性房地产信贷管理有关部门规定的...

1、风险防范：商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

2、窗口指导：中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。

3、信贷政策调整：根据市场变化和风险状况，适时调整房地产信贷政策，确保房地产市场平稳健康发展。

4、监管规定：关于商业地产信贷管理的监管规定主要有两个：《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）和《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）。