在房地产市场，小产权房因其价格低廉而受到部分购房者的青睐，小产权房在法律层面存在诸多问题，尤其是房产证的办理，以下是对小产权房办理房产证问题的详细解答。

1. 法律规定：小产权房无法办理房产证

小产权房，顾名思义，是指在农民集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，这种产权证不具备真正的法律效力，因此无法办理真正的房产证。

2. 法律分析：小产权房过户才能取得房产证

虽然小产权房无法直接办理房产证，但并非完全无法解决，根据法律规定，只有通过过户的方式，将小产权房转为合法房产，才能取得房产证。

3. 土地性质变更：办理房产证的前提

要办理小产权房的房产证，首先需要将土地性质从集体土地变更为国有土地，这一步骤是办理房产证的前提，具体操作如下：

小产权房屋开发人需根据建房批复和城市规划许可证，到土管局交纳一定量的土地出让金。

交纳土地出让金后，集体土地将变更为国有土地，为后续办理房产证奠定了基础。

4. 缴纳税费：建筑环节税收

在土地性质变更后，小产权房的建筑商还需到地税部门交纳建筑环节税收，通常情况下，建筑环节税收为房屋总价的38%左右。

购买小产权房时，购房者需要明确以下关键点：

1. 了解地区政策

不同地区对小产权房的管理政策可能存在差异，在购买小产权房之前，购房者需详细了解所在地区的具体政策，以便在办理房产证时有所准备。

2. 签订购房合同

购房者需与开发商或业主签订明确的购房合同，详细约定权利与义务，尤其是关于土地使用权和房产权益的条款，这有助于在办理房产证过程中维护自身权益。

3. 过户办理房产证

小产权房无法直接办理房产证，只能通过过户的方式取得，具体流程如下：

小产权房屋开发人根据建房批复、城市规划许可证，到土管局交纳土地出让金，将集体土地变更为国有土地。

建筑商到地税部门交纳建筑环节税收。

持变更后的国有土地使用证、税收票证、建房批复、城镇规划许可证等材料，向房管部门申请办理房屋总证。

办理小产权房的房产证，需遵循以下步骤：

1. 土地性质变更

小产权房屋开发人需根据建房批复和城市规划许可证，到土管局交纳土地出让金，将集体土地变更为国有土地。

2. 缴纳税费

建筑商需到地税部门交纳建筑环节税收，通常为房屋总价的38%左右。

3. 申请办理房屋总证

持变更后的国有土地使用证、税收票证、建房批复、城镇规划许可证等材料，向房管部门申请办理房屋总证。

办理小产权房的房产证，需注意以下事项：

1. 法律规定

小产权房无法直接办理房产证，只能通过过户的方式取得。

2. 土地性质变更

小产权房屋开发人需将集体土地变更为国有土地，方可办理房产证。

3. 缴纳税费

建筑商需到地税部门交纳建筑环节税收。

4. 申请办理房屋总证

持变更后的国有土地使用证、税收票证、建房批复、城镇规划许可证等材料，向房管部门申请办理房屋总证。

小产权房在法律层面存在诸多问题，办理房产证并非易事，购房者需充分了解相关法律法规，确保自身权益，在购买小产权房时，务必谨慎考虑，避免陷入法律纠纷。