在房地产市场，定金与订金是购房者经常遇到的两个概念，买房定金与订金哪个能退还？哪个不能？以下将为您详细解析。

定金：买方对卖方的承诺，违约需双倍返还

我们来看看定金，在购房交易中，定金通常是不退还的，一旦支付定金，就表明买方对房产的购买有实质性的承诺，如果买方违约，即买方不购买房产，那么定金将归卖方所有，反之，如果卖方违约，即卖方未能按照约定交付房产，那么卖方需双倍返还定金。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回，如果接受定金的一方未能履行合同义务，他们必须双倍返还定金。

订金：预付款性质，可退还

相比之下，订金在法律上并不具有与定金相同的强制性质，订金通常被视为一种预付款，它不同于定金的一个关键特点是，在一定条件下，买方有权要求退还订金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

定金与订金的退还差异

我们来分析一下定金与订金的退还差异。

1、定金：一般而言，定金在交付后即视为买方对卖方的一种履约保证，如果买方不履行购买义务，则无权要求返还定金；如果卖方不履行销售义务，则应双倍返还定金。

2、订金：订金通常被视为一种预付款，它不具有担保合同签订和合同履行的功能，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。

买房定金与订金哪个不能退

虽然定金与订金在退还方面存在差异，但并不是所有的定金都不能退还，也不是所有的订金都可以退还。

1、定金：根据《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用，在特定情况下，定金是可以退还的。

2、订金：订金在一定条件下是可以退还的，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

买房时给付的定金通常是不能退的，而订金在一定条件下是可以退还的，购房者在签订合同时，应明确了解定金与订金的区别，以避免不必要的纠纷，建议购房者在签订合同时，仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。